나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [10] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (10)

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층502호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 93,000,000 원

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.831653543307088㎡ (약 2.37평)

건물면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

건물지분: 15.33㎡ (약 4.64평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

제한상태:

* 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

* 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)임.

본 경매는 2025년 7월 8일 접수된 수원지방법원의 임의경매개시결정(갑3, 채권자: 경기수산업협동조합)에 의해 진행됨.

등기부채권 총액은 1,490,000,000원이며, 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강길영

보증금: 10,000,000 원

차임: 600,000 원

전입일자/확정일자: 2023-01-19

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을2)가 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 권리분석 소견

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됨.

임차인 강길영은 대항력이 없으므로, 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로 유찰 가능성이 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건이 소재한 건물은 도시형생활주택으로, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같음. (거래가는 10,000원 단위로 환산)

* 2026년 5월 4일 거래: 52.38㎡ (전용면적 추정), 105,000,000원 (대원B동, 연립, 1986년 건축)

* 2026년 5월 12일 거래: 47.59㎡ (전용면적 추정), 175,000,000원 (정림팰리스, 다세대, 2014년 건축)

* 2026년 5월 5일 거래: 35.76㎡ (전용면적 추정), 91,000,000원 (삼익가,나동, 다세대, 1991년 건축)

본건은 건물면적 15.33㎡(약 4.64평)으로, 위 비교 사례 중 가장 작은 면적인 35.76㎡(약 10.82평)의 거래가(91,000,000원)와 비교 시 크기가 절반 이하임.

단순 면적 비율로 환산 시, 91,000,000원 * (15.33㎡ / 35.76㎡) ≈ 39,000,000원 수준의 가치를 추정해 볼 수 있음.

본건의 감정가(93,000,000원)는 비교 사례에서 나타난 면적별 시세보다 높은 수준임. 이는 감정 시점이나 건물 상태, 정확한 위치에 따라 차이가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호.

외벽: 석재붙임마감 등.

내벽: 벽지 및 타일 마감 등.

창호: 새시창호 등.

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

5.2. 이용상태 및 공부상 차이

이용 상태: 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.

공부상 차이: 본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주택임차권등기 등을 고려할 때 주거용으로 추정됨. (단, 본건 5층 502호는 도시형생활주택으로 공부상 기재되어 있어 직접적인 용도 불일치 문제는 없을 것으로 보임.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 리스크

본건과 관련된 등기부상의 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

6.2. 이용 상태 관련 리스크

건물 전체적으로 공부상 업무시설로 기재된 부분이 주거용으로 추정되는 사례가 있으나, 본건 502호는 도시형생활주택으로 명확히 표기되어 있어 직접적인 문제는 없을 것으로 예상됨.

6.3. 주변 시설 확인

* 본건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 해당 지역의 특성에 따른 소음 및 이용 제한 등의 영향을 받을 수 있음.

* 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 명확하게 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 지역 개발 현황 및 주변 환경 변화는 지속적으로 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임.

감정가는 93,000,000원이나, 면적(15.33㎡) 대비 최근 실거래가 시세 분석 결과, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임.

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없음.

공동담보 물건으로서 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 높으며, 이는 낙찰가에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

소형 면적으로 1인 가구 수요층에게 적합할 수 있으나, 시세 대비 감정가격을 신중히 고려한 입찰 전략이 필요함.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 개발 기대 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 소형 면적(15.33㎡)으로 1인 가구 임대 수익 목적 또는 소액 투자처로 적합할 수 있음.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 부담 없이 안전하게 취득 가능함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원임.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있음.

가장 유사한 거래 사례인 35.76㎡(약 10.82평) 물건이 91,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 15.33㎡(약 4.64평)의 시세는 약 40,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있음.

따라서, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 것으로 판단됨.

예상 입찰가 범위: 55,000,000 원 ~ 75,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.