나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [5] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (5)

물건소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층401호

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 11.69㎡ (약 3.54평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.89㎡ (약 6.93평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 소재 "병점역(경부선)" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 전철역(병점역)이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세로장방형으로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 갑구 및 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 소멸되는 권리이므로 매수인이 인수하지 않습니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당권 (을1) - 케이앤엘엔피엘대부주식회사

* 임의경매 (갑2) - 경기수산업협동조합

* 1번황주연지분가압류 (갑3) - 주택도시보증공사

* 가압류 (갑4) - 박준우

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-3) - 완도금일수산업협동조합

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-4) - 주식회사디앤에이치외 1명

* 1번황주연지분압류 (갑5) - 동화성세무서장

3.3. 매각으로 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권개요: 비고)

3.4. 등기부채권 총액

총 1,220,000,000원 (12억 2천만원)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-08

확정일자: 2022-10-13

배당신고일자: 2025-08-01

대항력: 없음

비고:

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 진안동 일대는 병점역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 병점복합타운 개발 등의 영향으로 지역 경제 활성화 및 상권 발달이 기대되는 지역 중 하나입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

병점역(1호선)이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에도 도로망이 잘 갖추어져 있어 이동이 편리합니다. 주변에는 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 홈플러스 등 대형 마트 이용도 비교적 용이합니다.

5.2. 교육 및 환경

본건 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역으로 지정된 점은 지역 특성상 고려해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 이용 상태

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 주택임차권등기 등이 존재하여 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 재건축, 또는 관련 법규 적용 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어 있으나, 실질적인 임대관계는 미상입니다. 본건 등기부상 임차인 이재경 씨는 대항력이 없으나, 다른 임차인의 존재 가능성 및 권리 관계는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 채무 불이행 시 해당 물건 외 다른 담보물에도 영향이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역을 중심으로 형성된 역세권 지역에 자리하고 있습니다. 병점복합타운 개발 등 지역 개발 호재와 함께 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요인도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 병점역 역세권에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

8.2. 지역 개발 호재

병점복합타운 개발, 도시재생 활성화 지역(병점지구) 지정 등은 향후 지역 가치 상승 잠재력을 높입니다.

8.3. 실거주 및 임대수익 가능성

작은 면적임에도 불구하고 도시형생활주택으로서의 실거주 수요와 소형 임대 상품으로서의 가치가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 다세대주택(47.59㎡)이 1억 7,500만원(약 367만원/㎡), 1991년식 다세대주택(35.76㎡)이 9,100만원(약 254만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적 22.89㎡(약 6.93평)를 고려할 때, 유사 시세 적용 시 시장 가치는 약 5,800만원에서 8,400만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 1억 3,900만원(약 607만원/㎡)으로, 주변 유사 물건의 실거래가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 건물의 신축 연도, 내부 마감재, 특수 요인 등이 반영되었을 가능성이 있으나, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가

위 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 약 6,500만원에서 8,500만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 대비 저평가된 물건을 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 공부와의 차이, 임대차 관계의 불확실성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.