나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [2] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (2)

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 2층202호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 추정)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

토지지분: 27.629921259842522㎡

건물면적: 54.09㎡ (약 16.36평)

건물지분: 54.09㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 2층202호에 위치합니다.

주변은 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 전철역(병점역, 경부선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액: 960,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2020-12-14

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기 (을2, 2025-08-11 접수, 금액: 160,000,000원)

주의: 안 임차인은 대항력이 없습니다. 하지만 보증금 160,000,000원에 대해 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 일부 세대에 주택임차권 등기가 되어 있으나 실질적 임대관계는 미상임.

등기부채권 총액: 1,280,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 병점역 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 기능이 활발할 것으로 보입니다.

건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있어 주거 수요 또한 존재할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 병점역(경부선) 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 주거와 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역으로, 생활 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적리스크

용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 추정되어, 향후 세금 문제(취득세, 재산세 등), 건축 관련 법규 적용, 관리상의 어려움 등이 발생할 수 있습니다.

임차인 보증금: 안 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 160,000,000원에 대해 배당받지 못할 경우 인수해야 할 가능성이 있습니다. 실제 임대 관계가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

공동담보 경매: 채권 총액이 1,280,000,000원으로 감정가 대비 높아, 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다양한 법규 및 규제가 적용되므로, 건축 및 개발 행위 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치한 오피스텔로, 현재는 주거용으로 사용 중인 것으로 추정됩니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 공동담보 경매 물건이라는 점, 임차인 보증금 관련 세부적인 검토가 요구됩니다.

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

본 물건의 잠재적 리스크 요인들을 충분히 이해하고, 철저한 현장 조사와 법률 및 세무 검토를 거쳐 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자포인트

병점역 역세권 입지로 향후 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

도시형생활주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

건축물이 2021년에 소유권 보존 등기된 비교적 신축 건물이라는 점이 장점입니다.

1.8. 예상입찰가

현재 시세 분석:

입력된 정보에 오피스텔의 구체적인 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 현 시세 기반의 정확한 시장 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 호가, 임대 수익률 등을 파악하는 추가적인 조사가 필수적입니다.

감정가: 278,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 물건의 감정가를 기준으로, 일반적인 경매 낙찰가율(지역 및 물건 특성에 따라 70%~90% 내외)을 적용하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

특히, 본 물건은 공동담보 물건이며 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 있다는 점, 임차인 보증금 관련 세부 사항을 고려해야 합니다.

추정 예상 입찰가는 감정가의 85%에서 90% 수준으로, 약 236,300,000원 ~ 250,200,000원 범위에서 현장 조사 및 시장 분석 결과를 반영하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 공신력 있는 부동산 정보 채널을 통해 주변 시세를 면밀히 분석하시기 바랍니다.

인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.