나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [11] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (11)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 7.80㎡ (약 2.36평)

* 토지지분: 7.8030708661417325㎡ (약 2.36평)

* 건물면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

* 건물지분: 15.27㎡ (약 4.62평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 503호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시창호 등입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층503호에 소재하며, 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역(병점역)이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 케이앤엘엔피엘대부주식회사, 2021-03-11 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (박정우, 보증금 98,000,000원, 2021-03-26 확정, 2025-04-18 배당신고) - 대항력 없음

* 갑2: 임의경매 (경기수산업협동조합, 2025-07-08 접수)

* 갑3: 가압류 (박준우, 160,000,000원, 2025-09-15 접수)

* 을1-3: 1번근저당권부채권근질권설정 (완도금일수산업협동조합, 2025-12-19 접수)

* 을1-4: 1번근저당권부채권근질권설정 (주식회사디앤에이치 외 1명, 2026-01-22 접수)

* 갑4: 1번황주연지분압류 (동화세무서장, 2026-02-02 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 명시되지 않아 소멸로 간주됩니다.)

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 박정우는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 1,218,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 진안동 일대는 병점역을 중심으로 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 상업 및 주거 지역입니다.

* 잠재력: 병점역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구가 풍부하며, 주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 마트, 병원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 본건은 상대보호구역에 해당합니다.

* 교통: 병점역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주변 도로망을 통해 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 추정: 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재된 2층 및 3층과 달리, 주택임차권등기 등을 고려할 때 실제 주거용으로 이용 중일 가능성이 높다는 점을 감안해야 합니다. 본건(503호)은 '도시형생활주택'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 박정우가 있으나 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으나, 실질적 임대 관계는 미상인 일부 세대가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 타 부동산과 함께 담보로 제공되었음을 확인합니다.

* 도시계획: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 병점역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 작은 면적임에도 불구하고 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히 임차인 박정우는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 매우 긍정적입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 다양한 도시계획상의 제한 사항 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 시설: 병점역 인근의 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 투자 상품입니다.

* 보증금 미인수: 임차인 박정우의 보증금 9,800만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 실질적인 초기 투자 부담이 적습니다.

* 신축 가능성: 등기부상 보존등기일(2021-03-11)을 고려할 때 비교적 신축 건물일 가능성이 높아, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (실제 건물 연식 확인 필요)

* 경쟁력 있는 감정가: 9,200만원의 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있으며, 특히 대항력 없는 임차인의 보증금보다 낮아 잠재적 수익률이 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 92,000,000원이며, 본건의 전용면적(15.27㎡)은 소형 평수에 해당합니다. 제공된 최근 매매 사례(2026년 4월~5월)에서 면적이 더 큰 다세대/연립 주택의 경우 ㎡당 약 200만원에서 370만원대의 실거래가를 보입니다. 그러나 본건의 등기부상 보존등기일(2021년 3월)을 고려하면 비교적 신축 건물일 가능성이 높으므로, ㎡당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

감정가 92,000,000원(㎡당 약 602만원)은 최근 매매 사례들의 ㎡당 가격보다는 높으나, 신축 연식과 소형 평수의 희소성을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 9,800만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 실질적인 추가 비용 부담은 없습니다.

현 시세 및 투자 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준인 92,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 특히, 본 건물이 병점역 초역세권에 위치하고 있으며, 내부 상태가 양호하고 수요가 꾸준할 것으로 예상된다면 감정가를 상회하는 95,000,000원에서 100,000,000원 사이의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰 희망가는 현장 조사를 통한 정확한 건물 연식 및 상태 확인, 그리고 경쟁 구도, 법원 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.