나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [9] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.69㎡ (약 3.53평)

토지지분: 11.690314960629921㎡ (약 3.53평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.89㎡ (약 6.92평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 "병점역(경부선)" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지: 세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호임. 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있음.

건물 이용상태: 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임. (2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 추정됨).

2.4. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

* 주변에 병점역이 있어 교통이 편리함.

* 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역에 해당함.

* 주변에 특별한 혐오시설은 지도상 확인되지 않으나, 국지적인 공업 시설이나 유해 시설의 유무는 추가 확인이 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)임.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정 (갑2)

* 주택도시보증공사의 1번황주연지분가압류 (갑3)

* 박준우의 가압류 (갑4)

* 완도금일수산업협동조합의 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-3)

* 강민규의 주택임차권 (을2)

* 주식회사디앤에이치외 1명의 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-4)

* 동화세무서장의 1번황주연지분압류 (갑5)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건명세서 참고사항에 지상권개요는 있으나, 해당 내용은 본 자료에 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 강민규

* 보증금: 100,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-04-06

* 확정일자: 2021-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 100,000,000원은 인수되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0 원

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-03-11 (나소향 외 1명)

* 근저당 (말소기준): 2021-03-11 (케이앤엘엔피엘대부주식회사, 960,000,000원)

* 임의경매: 2025-07-08 (경기수산업협동조합, 779,207,509원)

* 총 등기부채권액: 1,320,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 유사 주택 시세는 다음과 같음.

* 1986년식 연립주택 (52.38㎡): 2026년 5월 105,000,000원에 거래됨 (약 663만원/평)

* 2014년식 다세대주택 (47.59㎡): 2026년 5월 175,000,000원에 거래됨 (약 1215만원/평)

* 1991년식 다세대주택 (35.76㎡): 2026년 5월 91,000,000원에 거래됨 (약 841만원/평)

4.2. 시세 비교

본건은 건물 면적 22.89㎡(약 6.92평)이며, 감정가는 139,000,000원임. 이는 약 2008만원/평 수준으로, 주변 최근 매매 사례 중 가장 연식이 오래된 주택의 평당 시세(663만원/평)와 비교하면 높으나, 2014년에 건축된 다세대주택의 평당 시세(1215만원/평)와 비교하면 약 1.65배 높아, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됨. 다만, 본건이 도시형생활주택이라는 점과 병점역 인근의 입지 가치를 고려할 때, 감정가 자체는 현재 시장 상황을 반영한 것으로 볼 수 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호할 것으로 예상됨. (상대보호구역 지정 확인)

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 병점역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이: 본건 2층 및 3층이 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됨. 이는 향후 행정적 처리나 매수인의 이용에 제약이 될 수 있는 부분임.

* 실질적 임대관계 미상: 일부 세대에 주택임차권 등기가 되어 있으나, 실질적 임대 관계는 파악되지 않았음. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 1,320,000,000원으로, 감정가 139,000,000원에 비해 매우 높아 채권자의 경매 신청 사유 및 물건의 급매물 가능성을 시사함.

* 군용비행장 소음대책구역: 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 피해가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동, 병점역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 잠재력이 있는 물건임. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 실질적 임대관계의 불확실성, 그리고 감정가 대비 높은 채권 총액 등의 리스크 요인을 내포하고 있음. 특히, 제공된 시세 자료와 비교했을 때 감정가(약 2008만원/평)가 최근 거래된 유사 신축 건물의 시세(약 1215만원/평)보다 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 입지로 향후 교통 및 지역 발전의 수혜 기대.

* 도시형생활주택으로서 비교적 현대적인 건축 양식 및 설비를 갖추고 있을 가능성.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요층 확보 용이.

* 강력한 권리관계(말소기준권리 명확, 대항력 있는 임차인 없음)로 명도 및 권리 취득이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원이나, 제공된 최근 매매 시세 자료에서 2014년식 다세대주택(47.59㎡)이 175,000,000원에 거래된 점(약 1215만원/평)을 고려할 때, 본건(22.89㎡)의 시장가치는 감정가 대비 낮을 가능성이 있습니다.

감정가(139,000,000원)와 가장 유사한 연식의 다세대주택 시세(약 841만원/평)를 적용할 경우, 본건의 가치는 약 5,800만원 수준으로 산출됩니다.

가장 높은 시세(약 1215만원/평)를 기준으로 계산하면 약 8,400만원 수준입니다.

그러나 감정가는 경매 절차의 기준가로서 중요한 지표이므로, 이를 기준으로 하되 시장과의 괴리를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 물건의 잠재적 리스크와 감정가와 시세의 괴리를 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가의 약 79% 수준이며, 시장 가치를 반영하여 보수적으로 접근한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.