나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [6] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (6)

소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층 402호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.831653543307088㎡ (약 2.37평)

감정가: 93,000,000원

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경기수산업협동조합 (사건번호: 2025타경56819 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 관련 세부 사항은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 인근에 병점역(경부선)이 있습니다.

주변 지역은 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 960,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등기들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,480,000,000원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 30,000,000원

차임: 490,000원

전입일자: 2024년 4월 26일

확정일자: 2024년 3월 27일

배당신고일자: 2025년 9월 16일

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합 의견

본건의 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

임차인 최 은 대항력이 없으며 배당요구를 하였으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

주변 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 1986년 준공된 대원B동(52.38㎡)은 2026년 5월 105,000,000원에 직거래되었습니다. (㎡당 약 2,004,581원)

* 2014년 준공된 정림팰리스(47.59㎡)는 2026년 5월 175,000,000원에 중개거래되었습니다. (㎡당 약 3,677,222원)

* 1991년 준공된 삼익가,나동(35.76㎡)은 2026년 5월 91,000,000원에 중개거래되었습니다. (㎡당 약 2,544,743원)

4.2. 시세 분석

본건은 15.33㎡의 소형 면적으로, 감정가는 93,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 6,066,536원으로, 분석된 주변 매매 사례의 ㎡당 가격보다 높은 수준입니다. 이는 감정 시점에 적용된 시장 상황이나 지역 내 희소성, 또는 건물 자체의 특정 가치 등을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 실거래 사례와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

본건은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기 등을 고려할 때 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (4층에 위치)

5.2. 편의시설

본건 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 교통

병점역(경부선)이 인접해 있어 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 정보 불일치 가능성

본건이 위치한 건물 일부 층(2층 및 3층)은 공부상 업무시설로 기재되어 있으나 실제 주거용으로 추정된다는 점은, 해당 건물의 공부상 정보와 실제 이용 현황 간에 차이가 있음을 시사합니다. 본건 4층 자체의 용도에 직접적인 문제는 없을 수 있으나, 건물 전체에 대한 관리나 추후 인허가 문제 발생 시 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있을 가능성을 나타냅니다. 다만, 현재 진행 중인 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 말소될 것으로 보입니다.

6.3. 군사시설 관련 지역

본건이 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역에 포함되어 있어 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. 또한, 비행안전제2구역으로 지정되어 있어 건축 관련 제한 등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 건물 면적은 15.33㎡로 소형이며, 감정가는 93,000,000원으로 책정되었습니다. 등기부상 다수의 채권이 존재하나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, ㎡당 감정가가 주변 유사 면적대의 실거래가 대비 높은 수준으로 책정된 점, 군용비행장 소음대책구역에 포함된 점 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 인근의 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 근린생활시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자용으로 적합할 수 있습니다.

* 도시재생 활성화 지역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 주변 실거래가 대비 ㎡당 가격이 높게 책정된 점과 물건의 소형 면적, 그리고 군사시설 관련 지역이라는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 제시된 주변 시세 정보를 바탕으로 역산한 예상가는 감정가보다 낮은 수준이나, 법원 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 93,000,000원 내외에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 본건의 높은 감정가 대비 낮은 ㎡당 거래가로 인한 괴리를 감안하여, 85,000,000원에서 95,000,000원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.