나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56819 [3] 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 소재 ""병점역(경부선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택(도시형생활주주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 전철역 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 13개호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.
(2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스탤)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부 세대에 주택임차권 등기가 되어있으나 실질적 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려할때 주거용으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56819 (3)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 제3층 제301호

* 용도: 오피스텔 (주거용 추정)

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 25.64㎡ (약 7.76평)

* 건물면적: 50.18㎡ (약 15.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 11일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

* 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 27일

* 확정일자: 2022년 10월 12일

* 배당신고일자: 2024년 12월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

* 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 진안동 일대는 병점역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 배후수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

* 교통: 병점역(경부선) 도보 이용 가능 거리, 다양한 시내외 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 다수의 식당 및 카페 등 근린생활시설이 풍부합니다.

* 교육시설: 인근에 병점초등학교, 진안중학교, 병점고등학교가 있습니다.

* 기타: 주변에 공원 및 녹지 공간이 일부 확인됩니다.

* 혐오시설: 본건 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황(주거용 추정)의 차이: 오피스텔임에도 주택으로 사용 중인 점으로 인해 향후 건축법규 위반 등의 문제 발생 가능성은 낮으나, 관리 규약상 문제가 될 소지는 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부등본 상 채권 총액이 1,280,000,000원으로 감정가 대비 높아, 향후 건물 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 여부: 대항력 없는 임차인이 존재하므로 보증금을 인수하지 않으나, 배당을 통한 보증금 회수 가능성은 배당표를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 병점역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되어, 임대 수익 또는 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

* 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 공부상 용도와 실제 이용의 차이, 높은 채권 총액 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 인한 높은 수요와 임대 가치 상승 잠재력.

* 주변 상권 발달로 인한 생활 편의성 우수.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 0원으로 초기 투자 부담 완화.

* 도시형생활주택으로 분류될 가능성이 있어 주거용 매물로서의 경쟁력.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 50㎡)의 화성시 진안동, 병점역 인근 오피스텔 또는 도시형생활주택의 최근 매매가는 대략 1억 7천만원에서 4억 6천만원 사이로 파악됩니다 (다양한 평형대의 매물 존재). 본건 감정가 258,000,000원은 이 범위 내에 있으며, 특히 15평 내외의 매물은 2억원 초반대의 가격대도 확인됩니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 산정합니다.

* 경쟁 물건의 현황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 105% 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위: 232,000,000원 ~ 271,000,000원 (본건 감정가 258,000,000원 포함)

* 최종 입찰가는 본건의 특수 사항(주거용 추정) 및 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.