나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56826 [2] 경기도 화성시 송산면 사강리 602-9 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 사강리 소재 ""송산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통
사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호, 202호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감,
창 호 : 샷시이중창호임.

이용상태

일련번호 1) : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.
일련번호 2) : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 등고평탄한 유사 가장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로와 접하며, 옥내 및 옥외주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 602-9, 602-12, 602-15 공히

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56826 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 송산면 사강리 602-9 2층202호

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호, 202호

2.3. 면적 정보

토지면적: 46.70㎡ (약 14.1평)

건물면적: 70.00㎡ (약 21.2평)

2.4. 감정가

감정가: 172,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 사강리 소재 "송산중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 소로(폭 8~10m)와 접하고 있으며, 옥내 및 옥외 주차장을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 2016-05-04: 소유권보존 (윤지혜)

* 2016-05-04: 소유권이전 (이윤주)

* 2021-06-03: 소유권이전 (주식회사부동산중개법인이정), 임의경매로 인한 매각 (2019타경26594)

* 2021-11-12: 전세권설정 (경기도, 150,000,000원), 말소기준권리, 말소 예정

* 2025-07-10: 압류 (화성시), 말소 예정

* 2025-07-15: 임의경매 (경기도, 300,000,000원), 수원지방법원 임의경매개시결정(2025타경56826), 말소 예정

등기부채권 총액: 150,000,000원

4.2. 임차인 현황

임차인: 경기도

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보는 기재되어 있지 않습니다.

주의사항: 상기 임차인 정보에 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 필수 정보가 누락되어 있습니다. 대항력은 없으나, 명확한 권리 관계 확인을 위해 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

4.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 및 단지 정보

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건 소재지인 경기도 화성시 송산면 사강리 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2016년식, 전용면적 71.21㎡(약 21.5평)의 "동양쉐르빌Ⅱ"가 2026년 7월 15,700만원에 거래되었습니다. 본건(건물면적 70.00㎡)과 유사한 면적 및 준공 시기를 가집니다.

* 2018년식, 전용면적 47.44㎡(약 14.3평)의 "한일아트빌2동"이 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다.

* 1987년식, 전용면적 53.1㎡(약 16.1평)의 "장안빌라(나동)"가 2026년 3월 8,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가(172,000,000원)는 유사 면적의 실거래가(157,000,000원)보다 다소 높게 책정되었으나, 2026년 감정 시점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5.2. 지역 특성

본건은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류(폭 8~10m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건 인근에 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다. (세부 정보는 별도 조사 필요)

6.2. 교육시설

* 송산중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

6.3. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (정밀 조사를 통해 재확인 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리상 리스크

명시적으로 인수되는 권리는 없으나, 임차인 정보의 누락된 부분이 있어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 기타 리스크

건물의 정확한 건축 연도가 제공되지 않았으나, 유사 물건의 시세를 고려할 때 신축 건물은 아닐 가능성이 있습니다. 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 송산면 사강리에 위치한 다세대주택으로, 주변에 주거 시설이 밀집해 있으며 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되는 경매 물건으로 보이나, 임차인 정보의 일부 누락 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다. 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 현 시세 대비 적절한 수준에서 취득이 가능하다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 다세대주택으로 꾸준한 수요 예상

* 권리 관계가 명확히 정리되어 인수 부담이 적음 (인수되는 권리 없음)

* 비교적 최신 연식의 다세대주택 거래 사례와 유사한 면적 및 감정가 형성

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원이며, 가장 유사한 면적(71.21㎡)의 최근 거래가는 157,000,000원(2026년 7월)입니다. 현재 인수해야 할 보증금은 없는 상황입니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 낙찰을 받기 위한 합리적인 입찰가 범위는 145,000,000원 ~ 165,000,000원 사이로 예상됩니다.

이는 경매 시장의 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.