나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [8] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (8)

* 소재지: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

* 토지 지분: 25.8988㎡ (약 7.84평)

* 건물면적: 31.77㎡ (약 9.61평)

* 건물 지분: 31.77㎡ (약 9.61평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농

* 사용승인일자: 2022년 11월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕

* 총 층수: 3층

* 해당 층: 1층

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2. 입지조건

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* 위치: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330번지에 소재하며, 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 상가, 나대지, 학교 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 및 상업 인프라가 구축된 지역입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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3. 권리분석

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* 말소기준권리:

* 을4. 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2023년 4월 20일 접수

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 바로본주식회사

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2022년 11월 28일

* 확정일자: 2024년 11월 14일

* 본 임차인은 대항력이 있어 보증금 20,000,000원을 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리:

* 소유권보존: 주식회사한마음컨설팅 (2022-11-25)

* 근저당권: 안만구 (2023-07-24)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-06-13)

* 압류: 경산시 (2025-09-30)

* 기타사항:

* 등기부채권 총액: 4,009,000,000원

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4. 상권분석

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* 대상 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다.

* 대구카톨릭대학교와 주거 밀집 지역에 인접하여 학생 및 지역 주민을 대상으로 한 영업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2022년 11월에 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 양호한 상태의 영업 환경을 기대할 수 있습니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 고객 접근성이 양호합니다.

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5. 생활정보

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* 인근에 대구카톨릭대학교 및 하주초등학교가 위치하여 젊은 유동인구 확보가 용이할 수 있습니다.

* 주변 아파트 단지와 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 바로본주식회사 임차인의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 40억 9천만원으로 감정가(2억 5천만원) 대비 매우 높아, 유찰 가능성 및 낙찰 후 경매 진행 과정에서의 경쟁 심화 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 변제가 이루어지지 않을 경우 다른 공동담보 물건에 대한 경매 진행 가능성도 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보와 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 경매 물건은 대구카톨릭대학교 인근 신축 상가로, 대학가 상권의 잠재력과 배후 수요를 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 현저히 높은 채무 총액, 공동담보 물건이라는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서 명도 및 인수 부담 비용, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축 건물로 내부 시설 및 상태가 양호할 것으로 예상되어 초기 투자 비용 절감이 가능합니다.

* 대학가 및 주거지역에 인접하여 안정적인 수요층 확보 및 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 향후 상권 활성화 시 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 251,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 인수 금액을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 높은 채무 총액으로 인해 감정가 이하로 입찰하거나, 유찰을 기다리는 전략도 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 수익성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: 최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 주변 시세 조사, 임대차 현황 등을 종합적으로 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.