나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [7] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (7)

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층 108호

용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

감정가: 375,000,000원

토지 면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

토지 지분: 38.7463㎡ (약 11.72평)

건물 면적: 47.53㎡ (약 14.38평)

건물 지분: 47.53㎡ (약 14.38평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 건물상세정보

사용 승인일: 2022년 11월 9일

건축 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본 물건은 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330에 위치하며, 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 상가, 나대지, 학교 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및도로접근성

교통 상황은 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건은 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 2류, 특수도로(보행자전용도로)에 접합된 상태입니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구카톨릭대학교, 하주초등학교), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및주요권리사항

본 경매 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 4월 20일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 약 40억 9백만원으로 높은 편입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사한마음컨설팅

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 근저당권: 안만구

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사

* 압류: 경산시

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

3.2. 1.임차인김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2013년 5월 10일

* 확정일자: 2025년 6월 16일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 8월 14일

3.2. 2.임차인바 (바로본주식회사)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 11월 28일

* 확정일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: (미상)

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수되는권리및보증금

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 두 임차인 모두 대항력이 있으므로, 명도 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

3.4. 총채권액

등기부채권 총액: 약 4,009,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권특징

본 물건은 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 주요 수요층으로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변에 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

1, 2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 영업이 가능하며, 신축 건물이라는 이점이 있습니다.

4.2. 잠재수요분석

다만, 상가 공실률이나 임대 시세 등에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 현재 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변교육및편의시설

교육 시설로는 대구카톨릭대학교와 하주초등학교가 인접해 있습니다.

주변에 아파트 단지들이 있어 지역 주민들의 이용도 기대할 수 있습니다.

5.2. 교통접근성

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

김 씨와 바 씨 모두 대항력이 있어 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 높은채권총액

약 40억 9백만원의 채권 총액은 채무 부담이 높음을 시사합니다.

6.3. 복잡한토지이용계획

가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 제한사항이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보물건

본 건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 관련 내용 확인이 필요합니다. (자세한 내용은 감정평가서 또는 현장 조사를 통해 확인 필요)

7. 종합의견

본 물건은 대구카톨릭대학교 인근에 위치한 신축 근린상가로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

특히, 사용 승인일이 2022년으로 비교적 최신 건물이라는 점은 큰 메리트입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재, 높은 채권 총액, 복잡한 토지 이용 계획 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

명도 협상 및 관련 규제 검토가 철저히 이루어져야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 대학가 인근 상권: 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 인근으로 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 375,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 유사 물건 시세, 명도 예상 비용, 현재 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 해당 부분에 대한 부담은 없습니다.

투입 자금 대비 예상 수익률, 임대료 수준, 향후 시세 변동 가능성 등을 신중하게 검토하여 적정 입찰가를 산출하시기 바랍니다.

(구체적인 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 정보 분석 후 제시 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.