나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [10] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 상세 정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (10)

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층 105호

토지 면적: 27.88㎡ (약 8.44평)

건물 면적: 34.20㎡ (약 10.35평)

용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설)

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2.2. 건축물 정보

철근콘크리트 구조의 건물로, 2022년 11월 9일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 화강석 및 스톤코트 마감이며, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감입니다.

바닥은 콘크리트, 페인트 및 타일 마감으로 되어 있습니다.

창호는 새시 창호 구조입니다.

건물에는 급배수, 위생, 소방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

본 물건은 해당 건물 1층 105호입니다.

건축물대장상 건물의 총 면적은 1266.85㎡이며, 토지 면적은 797.8㎡입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 경산시 하양읍 서사리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에 위치한 구분상가입니다.

주변은 아파트 단지, 상가, 나대지 및 학교 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

동측으로는 왕복 2차선 포장도로, 남측으로는 폭 약 6m 보행자 도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구카톨릭대학교, 하주초등학교), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구(경산하양 택지개발지구)에 해당합니다.

3.4. 주변 환경 조사

주변에 혐오 시설이나 특별히 우려할 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

현재 본 물건에는 ‘바 *’(바로본주식회사)라는 임차인이 존재합니다.

해당 임차인은 2022년 11월 29일에 전입(사업 개시)하였으며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원입니다.

확정일자는 2024년 11월 14일이며, 배당요구일자는 2025년 8월 14일입니다.

가장 중요한 점은 해당 임차인이 '대항력 있음'을 보유하고 있다는 사실입니다. 이는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면 임대차 관계를 계속 주장하며 임차 목적으로 건물을 사용할 수 있다는 의미입니다.

경매 관련 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊은 권리 분석이 필요합니다.

4.2. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 3,580,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

주식회사한마음컨설팅의 소유권보존등기(2022.11.25.)를 포함하여, 안만구의 근저당권(2023.07.24.), 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(2025.06.13.) 및 경산시의 압류(2025.09.30.) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 4,009,000,000원입니다.

4.3. 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

본 물건은 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 인근에 위치하여 학생 및 대학 관계자를 주요 고객층으로 할 수 있는 상권입니다.

주변에 아파트 단지 및 다른 상가들이 있어 배후 수요도 어느 정도 확보되어 있습니다.

주요 업종으로는 제1, 2종 근린생활시설로 활용 가능하며, 대학가 상권의 특성상 음식점, 카페, 학원, 소매점 등이 입점하기에 적합할 수 있습니다.

신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점은 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

인근에 대구카톨릭대학교가 위치하여 젊은 유동인구를 기대할 수 있습니다.

하주초등학교 등 교육 시설도 주변에 있어 가족 단위 거주 수요의 잠재력도 있습니다.

시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6.2. 주변 개발 계획

경산하양 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급한 '바 *' 임차인의 대항력은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이는 예상보다 높은 추가 지출을 야기할 수 있습니다.

7.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 40억 원에 달하며, 감정가 2.7억 원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰가가 감정가 대비 낮게 형성될 가능성도 있지만, 채권자들의 다툼이나 추가적인 법적 절차 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

7.3. 지역적 특성

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 제한 사항이 존재하여 향후 건물 활용이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구카톨릭대학교 인근에 위치한 신축 근린상가로, 대학가 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 높은 채무 총액은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 요소입니다.

임차인의 보증금 회수 가능성, 배당 순위, 그리고 향후 명도 과정에서의 변수들을 철저히 파악해야 합니다.

입지 조건은 양호하나, 권리 관계의 복잡성으로 인해 위험 요인이 상존합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지 우수성

대학가 인근 상권으로서의 잠재력과 더불어 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

9.2. 낮은 감정가 대비 면적

토지 및 건물 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 권리 관계 문제가 잘 해결될 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(20,000,000원)이 실제로 낙찰자가 인수해야 하는 금액인지 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 존재로 인해 추가적인 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

따라서, 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 희망가는 제시된 감정가 270,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 명도 비용, 잠재적 인수 비용, 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다.

권리 관계 분석 및 현장 조사를 통해 인수될 수 있는 보증금액을 확정한 후, 낙찰 가능 금액을 재산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.