나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [2] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 753,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 217.03㎡ (약 65.7평)

건물면적: 266.23㎡ (약 80.5평)

2.3. 특이사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330번지에 위치하며, '대구카톨릭대학교 효성캠퍼스' 북측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 토지 이용 및 도로 상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.1. 4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M), 상대보호구역(대구카톨릭대학교, 하주초등학교), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구(경산하양 택지개발지구)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 3,580,000,000원)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(바로본주식회사)이 존재하여 명도 시 주의가 필요합니다.

2.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 바로본주식회사

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-28

* 확정일자: 2024-11-14

* 대항력: 있음

2.2. 3. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 주식회사한마음컨설팅 (2022-11-25)

* 근저당권 (말소기준): 농업협동조합자산관리회사 (2023-04-20, 3,580,000,000원)

* 근저당권: 안만구 (2023-07-24, 429,000,000원, 말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-06-13, 2,640,980,601원, 말소)

* 압류: 경산시 (2025-09-30, 말소)

* 등기부채권 총액: 4,009,000,000원

1.3. 상권분석

2.3. 1. 지역 특성

본 물건은 경산시 하양읍의 택지개발지구 내에 위치하며, 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스와 인접하여 대학가 상권의 특성을 가집니다. 주변에는 아파트 단지와 상가들이 밀집되어 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

2.3. 2. 예상 업종 및 임대수요

제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능한 본 상가는 대학생, 교직원 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다. 독서실, 스터디 카페, 소규모 학원, 일반음식점, 커피숍, 편의점 등이 높은 임대수요를 보일 것으로 예상됩니다.

2.3. 3. 개발 계획

경산하양지구 택지개발사업이 추진되었으며, 이는 지역 내 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 교육 환경

단지 인근에 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스가 있으며, 하주초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

2.4. 2. 편의시설 및 교통

인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 위치하여 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

2.4. 3. 기타

역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 문화재 관련 개발 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 명도 리스크

대항력 있는 임차인(바로본주식회사, 보증금 20,000,000원)이 존재하므로, 명도 과정에서 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

2.5. 2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권자 또는 채무자의 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.5. 3. 법적 및 행정적 제약

* 토지이용계획상 가축사육제한구역(아파트 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)에 포함되어 있어, 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역에 해당하여 문화재 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

2.5. 4. 혐오시설 여부

주변 환경 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이 지정되어 있어 이에 대한 규제는 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경산시 하양읍 서사리의 신축(2022년 11월 사용승인) 구분상가로, 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변의 택지개발지구 및 아파트 단지 조성으로 인한 배후수요 증가가 기대되며, 대학가 상권의 특성상 꾸준한 임대수요가 예상됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건이라는 점은 권리분석 시 매우 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한사항을 종합적으로 고려하여 향후 활용 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 11월 사용승인을 받은 비교적 최신 건물로, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 대학가 및 신규 택지 배후: 대구카톨릭대학교와 하양 택지개발지구 인근에 위치하여 풍부한 잠재 수요를 확보하고 있습니다.

* 접근성: 동측 왕복 2차선 도로 및 남측 보행자 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

* 상권 잠재력: 지역 개발 계획과 연계하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 공실률, 임대료 수준, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 감정가 753,000,000원 대비 권리 분석상 인수해야 할 보증금 20,000,000원을 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 실질적인 부담으로 작용합니다.)

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시어 면밀한 조사를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.