나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [6] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

4. 사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (6)

5. 소재지: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 2층 201호 (신주소: 경상북도 경산시 서사도리9로 8)

6. 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

7. 감정가: 372,000,000원

8. 토지면적: 91.02㎡ (약 27.53평)

9. 토지지분: 91.0248㎡ (약 27.53평)

10. 건물면적: 111.66㎡ (약 33.78평)

11. 건물지분: 111.66㎡ (약 33.78평)

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산 임의경매

14. 채권자: 농업협동조합자산관리회사

15. 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 있음.

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 2층 201호. 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등이 혼재된 지역에 소재합니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전체적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6미터의 보행자도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 3,580,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 을5 근저당권 (안만구, 2023.07.24. 접수), 을6 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2025.06.13. 임의경매), 갑5 압류 (경산시, 2025.09.30. 접수) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리:

* 지상권: 권리 분석 결과, 인수되는 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 류 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원. 2025년 7월 1일 전입, 2025년 7월 8일 확정, 2025년 8월 14일 배당신고. 대항력 없음.

* 바로본 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원. 2022년 11월 28일 전입, 2024년 11월 14일 확정. 대항력 있음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원. 2023년 7월 17일 전입. 확정일자 없음. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 바로본 의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본 물건은 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스가 인접해 있어 대학생 및 교직원을 주요 잠재 수요층으로 확보할 수 있는 입지입니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종 역시 경쟁력 있을 것으로 보입니다.

* 건물이 2022년 11월 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속하며, 제1종 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 업종의 창업 및 운영이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교육시설: 대구카톨릭대학교와 하주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (하주초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 주변 상가 및 아파트 단지 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 본 물건이 위치한 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 본 물건이 위치한 지역에는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구 등이 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 바로본 (보증금 20,000,000원)은 대항력이 있으므로, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이로 인해 초기 투자 비용 외 추가적인 보증금 부담이 발생합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일한 채무에 묶인 다른 담보 물건의 경매 진행 결과 및 낙찰가율이 본 물건의 최종 인수 가격 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 법규적 제한: 토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 특수도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구 등 다수의 법적 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 사전에 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 대학교 인근 신축 상가로서 잠재적 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 또한, 다양한 토지이용 규제가 존재하므로, 향후 사업 계획 수립 시 법적 검토가 필수적입니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 내부 시설이 비교적 최신 상태일 것으로 예상되며 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대학교 인접이라는 확실한 수요층 확보가 가능하여 공실 위험이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 발전 가능성: 주변 지역 개발 계획 등 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 평가해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 372,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금 20,000,000원을 고려하여 총 실투자금액을 산정해야 합니다. 따라서, 단순 감정가 대비 얼마를 써야 한다는 접근보다는, 실제 예상되는 임대 수익률, 주변 상권의 현황, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치에서 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 차감했을 때 합리적인 수익률이 확보되는 수준에서 결정되어야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문 및 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.