나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8355 [5] 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근에
위치하는 구분상가로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내
1층 101호~103호, 105호~108호, 2층 201호,202호,204호,205호, 3층 301호 단위상가로서
사용승인일자는 2022년 11월 9일이며,
- 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감
- 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감
- 바닥: 콘크리트, 페인트 및 타일 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상(1~12)는 근린생활시설임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018.05.31)), 지구단위계획구역(경산시
고시 제2018-72호(2018.05.31)), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호
(2018.05.31))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2018-05-31)(경산시 고시 제2018-72호(2018
.05.31))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M),
경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설
등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주
거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(대구카톨릭대학교), 상대보호구역
(하주초등학교), 역사문화환경보존지역(문화재청고시제2009-111호), 택지개발지구(경산하양
택지개발지구, 경상북도고시제2014-435(2014.12.15.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (5)

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 2층 202호 (신 주소: 경상북도 경산시 서사도리9로 8)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

토지면적: 57.23㎡ (약 17.31평)

건물면적: 70.21㎡ (약 21.24평)

감정가: 234,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 11월 9일

건물 층수: 총 3개 층 (지하 0층, 지상 3층)

전용면적: 70.21㎡

총 건물 면적 (참고): 1266.85㎡ (전체 건물 기준)

대지권 면적: 57.2349㎡

건폐율 (참고): 60.22%

용적률 (참고): 158.79%

1.3. 면적 및 평가 정보

토지면적: 57.23㎡ (약 17.31평)

토지 지분: 57.2349㎡ (약 17.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 70.21㎡ (약 21.24평)

건물 지분: 70.21㎡ (약 21.24평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정평가액: 234,000,000원

평가 요약: 본 건은 경산시 하양읍 소재 대구카톨릭대학교 북측 인근의 근린상가 건물 2층 202호로서, 부근은 아파트단지, 상가, 나대지, 학교 등으로 형성되어 있음.

1.4. 경매 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8355 (5)

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

경매개시결정일: 2025년 06월 13일 (등기부 기준)

감정평가일: (명시되지 않음)

최초 공고일: (명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 경산시 하양읍 서사리 소재, 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치.

주변은 아파트 단지, 상가, 나대지, 학교 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 접근성

단지 내로 차량 접근 용이.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역

도로: 동측 왕복 2차선 포장도로, 남측 폭 약 6m 보행자도로 접합.

제한사항: 중로2류(폭 15-20m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M), 상대보호구역(대구카톨릭대학교, 하주초등학교), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구 (경산하양 택지개발지구) 등 다양한 도시계획 및 규제 사항 존재.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 20일에 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을4)임.

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사한마음컨설팅 (2022.11.25)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023.04.20, 3,580,000,000원) - 말소기준권리

근저당: 안만구 (2023.07.24, 429,000,000원)

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025.06.13, 2,640,980,601원)

압류: 경산시 (2025.09.30)

총 채권액 합계: 4,009,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 류 (전입: 2025-07-01, 확정: 2025-07-08, 배당신고: 2025-08-14, 대항력: 없음)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

임차인: 바로본주식회사 (전입: 2022-11-28, 확정: 2024-11-14, 배당신고: -, 대항력: 있음)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

이 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 현재 시점에서 인수될 보증금 0원으로 처리되어 있어 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

임차인: 박 (전입: 2023-07-17, 확정: -, 배당신고: -, 대항력: 없음)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,300,000원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 없는 것으로 파악됩니다.

"대항력있는임차인" 정보가 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 경매 절차 상 매수인이 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 해당 임차인의 권리 순위 및 배당 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대구카톨릭대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 주요 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 아파트 단지와 일반 상가들이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 상권도 형성되어 있습니다.

신축 건물(2022년 사용승인)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

업종에 따라서는 제1, 2종 근린생활시설로 다양한 업종(카페, 음식점, 학원, 사무실 등) 유치가 가능합니다.

5. 생활정보

* 인근 학교: 대구카톨릭대학교, 하주초등학교 등 위치.

* 편의시설: 상가 및 주변 주거지역 내 편의점, 마트, 병원 등 이용 가능.

* 문화/여가: 대학교 인근으로 관련 시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 바로본주식회사는 대항력이 있는 임차인으로, 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계 0원" 명시와 상반되어 추가 확인이 필수적입니다.

* 다수의 지역 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획 및 규제가 있어 향후 개발 또는 업종 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 40억 원을 초과하여, 경매가 취소되거나 추가적인 담보가 설정될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 최근 사용승인 건물: 2022년 11월 사용 승인된 신축 건물이나, 공실 리스크는 상권 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 광범위한 채무 관계: 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구카톨릭대학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 근린상가입니다.

신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 복잡한 권리 관계, 다양한 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 파악하고 투자를 결정해야 합니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 인수 보증금 합계가 0원으로 표기된 부분은 가장 중요한 확인 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 상권의 안정적 배후 수요: 대구카톨릭대학교 인근으로 꾸준한 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적음.

* 다양한 업종 가능성: 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 사업 아이템에 적용 가능.

* 일반상업지역: 향후 개발 가능성이 있는 지역.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 234,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석 상 불확실한 부분(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성)과 상권 활성화 정도, 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 현장 답사를 통한 정확한 시장 조사와 임차인과의 직접적인 면담을 통해 인수 보증금 규모 및 기타 변수를 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

권리 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.