나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10126 [5] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하는 "(통칭)까사빌" 제2층 제201호외 6세대 단위세대로서, 부근 일대는 연립다세대주택 및 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있으며 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가~사) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제5층 제502호 총7세대의 단위세대로서, <사용승인일자 : 2017.07.25> - 외벽 : 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(가~사) '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 폭 약10미터 내외 및 북동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(칠곡교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10126 (5)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6, 4층 401호

건축물대장상 주소: 경상북도 칠곡군 북삼로9길 19 (북삼읍 인평리)

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 56.20㎡ (약 17.00평)

건물면적: 68.57㎡ (약 20.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (개인정보보호법에 따라 일부 마스킹 처리)

사용승인일자: 2017년 07월 25일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호

호수: 401호

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리에 위치하며, "북삼고등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 연립다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 원활하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 간선도로와의 접근성 또한 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 현재 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권보존등기가 2017년 8월 24일 윤선숙 명의로 최초 등기되었습니다.

이후 2023년 3월 24일 우리은행의 근저당권(360,000,000원)이 말소기준권리로 설정되었습니다.

본건은 2025년 12월 17일 유더블유제십육차유동화전문유한회사(채권자)의 임의경매 개시결정(2025타경10126)으로 경매 절차가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (401호 박이현)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 02일

* 확정일자: 2020년 10월 19일

* 배당신고일자: 2026년 02월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주로 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 승강장을 통해 지역 내 이동이 가능하며, 차량 이용 시 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 교육: 북삼고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 1류 및 소로 2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 일부 축종에 대한 가축사육 제한 구역 및 교육환경 보호 구역(상대/절대보호구역)에 포함되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 401호의 한국토지주택공사 임차인은 전입 및 확정일자를 통해 대항력을 보유하고 있습니다. 명시된 "인수 보증금 합계 0원"과 별개로, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 예상치 못한 절차적 복잡성이나 시간 지연을 야기할 가능성이 있습니다. 임차인의 권리 관계 및 실제 명도 협상에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 본건이 유동화 물건이며 공동담보로 진행되는 점은 채권 양수도 과정의 복잡성이나 추가적인 권리 관계의 파생 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍의 다세대주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 주거 지역 내에 위치하여 주거 가치가 있으며, 교통 및 교육 환경도 무난합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 명도 절차에 대한 면밀한 준비와 함께, 실제 인수해야 할 부담이 있는지 여부를 최종 확인하는 것이 필수적입니다. 감정가 1억 3,900만원 대비 주변 시세 및 실제 낙찰 가능 금액을 신중하게 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)

* 주거 지역 내 입지로 안정적인 수요 기대

* 북삼고등학교 등 교육시설 인접

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례(그린캐슬, 2014년 준공, 54.88㎡, 6,500만원)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건(건축 연도, 면적 등)을 고려할 때, 본 건의 현 시장 가격은 약 8,500만원에서 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 1억 3,900만원과는 상당한 차이를 보이며, 제공된 JSON 데이터의 제한성 및 개별 물건의 특성에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

권리 관계(대항력 있는 임차인) 및 명도 리스크를 감안할 때, 안정적인 투자를 위한 예상 입찰가는 시장 추정가 범위 내에서 보수적으로 접근하여 약 8,500만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.