나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10126 [6] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하는 "(통칭)까사빌" 제2층 제201호외 6세대 단위세대로서, 부근 일대는 연립다세대주택 및 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있으며 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가~사) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제5층 제502호 총7세대의 단위세대로서, <사용승인일자 : 2017.07.25> - 외벽 : 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(가~사) '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 폭 약10미터 내외 및 북동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(칠곡교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10126 (6)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.20㎡ (약 17.00평)

토지지분: 56.2㎡ (약 17.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 68.57㎡ (약 20.74평)

건물지분: 68.57㎡ (약 20.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건축물 정보

주택명칭: (통칭)까사빌 (감정평가서요약 상)

사용승인일자: 2017년 07월 25일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호

외벽: 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등

내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등

바닥: 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등

천정: 벽지마감 등

창호: 새시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 연립다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있습니다. 간선도로와의 접근성을 포함한 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다. 토지는 북서측으로 폭 약 10미터 내외 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한), 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 윤선숙 (2017-08-24)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2017-09-04, 말소기준권리)

* 근저당: 우리은행 (2023-03-24, 말소)

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (2025-12-17, 말소)

등기부채권 총액: 600,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 민

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2018-08-30

* 배당신고일자: 2026-02-20

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 물건의 말소기준권리는 2017년 9월 4일 접수된 농협은행주식회사의 근저당입니다. 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

임차인 민 은 대항력이 없으므로, 보증금 전액(15,000,000원)은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역(칠곡군 북삼읍 인평리)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 그린캐슬 (2014년 건축, 54.88㎡): 2026년 5월 6,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 118만원/㎡ (약 390만원/평) 수준입니다.

* 대성그린원룸16 (2001년 건축, 30.36㎡): 2026년 5월 1,200만원에 거래되었습니다. 이는 약 39만원/㎡ (약 130만원/평) 수준입니다.

* 성경하이츠빌라105 (1999년 건축, 76.18㎡): 2026년 5월 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 79만원/㎡ (약 260만원/평) 수준입니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2017년 7월 사용승인을 받은 비교적 신축 다세대주택으로, 감정가는 1억 3천 9백만원입니다. 이는 약 203만원/㎡ (약 661만원/평) 수준의 감정가입니다.

주변의 거래 사례 중 가장 최근이며 유사한 주택 유형인 '그린캐슬'(2014년 건축, 54.88㎡)이 6,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건의 건축 연도가 더 최신임을 감안하면, 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변 교통 상황은 양호하며, 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 연립다세대주택, 단독주택 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

본건 소재지인 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 일대에 대한 검색 결과, 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 임의경매 개시 결정 등기 이후 추가 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡한 권리 관계나 추가적인 채권이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 소로1류/2류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 도시계획 및 각종 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 경상북도 칠곡군 북삼읍의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 소멸될 권리가 많으며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 주변 최근 거래 사례 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 특이사항도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공): 연식이 오래된 주변 건물 대비 상품성이 높음.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 후 소멸되는 권리가 많음.

* 대항력 없는 임차인: 명도에 대한 부담이 상대적으로 적음.

* 편리한 교통 환경: 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도의 신축 다세대주택의 시세가 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다. 특히 '그린캐슬' (2014년 건축, 54.88㎡)이 6,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 인수해야 할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하되, 시세와의 괴리를 감안하여 감정가의 85% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 118,000,000원 ~ 139,000,000원. (이는 시장 상황 및 낙찰 예상 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.