나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10126 [2] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하는 "(통칭)까사빌" 제2층 제201호외 6세대 단위세대로서, 부근 일대는 연립다세대주택 및 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있으며 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가~사) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제5층 제502호 총7세대의 단위세대로서, <사용승인일자 : 2017.07.25> - 외벽 : 징크판넬, 석재붙임, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(가~사) '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 폭 약10미터 내외 및 북동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(칠곡교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경10126 (2)

물건 소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 2층202호

토지 면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물 면적: 68.57㎡ (약 20.74평)

건물 사용승인일자: 2017년 07월 25일

감정가: 137,000,000원 (1억 3천 7백만원)

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (정보상 '유OOOOOOOOOOOOOOOO'로 표기되었으나, 등기부상 채권자로 확인됨)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼고등학교" 남측 인근에 위치하며, "(통칭)까사빌" 제2층 제202호 단위세대입니다. 주변 일대는 연립다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호한 편으로 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 북서측으로는 폭 약 10미터, 북동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 황선진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 11일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

임차인 황선진은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수할 보증금은 없을 것으로 예상되나, 실제 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2017-09-04 근저당권 농협은행주식회사)

* 소유권보존: 윤선숙 (2017-08-24)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (264,000,000원, 2017-09-04) - 말소기준권리

* 근저당권: 우리은행 (360,000,000원, 2023-03-24) - 말소

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (320,456,802원, 2025-12-17) - 말소

등기부채권 총액: 624,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (상세 정보 없음)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 실제 현장 조사 및 등기부 정밀 분석이 필요합니다.

2.

4.1. 주변 시세 분석 (최근 거래 사례 기준)

* 그린캐슬(101,102동): 2014년식, 54.88㎡, 2026년 5월 거래가 6,500만원 (약 118.4만원/㎡)

* 대성그린원룸16: 2001년식, 30.36㎡, 2026년 5월 거래가 1,200만원 (약 39.5만원/㎡) - (참고: 원룸형태로 가격 차이 큼)

* 성경하이츠빌라105: 1999년식, 76.18㎡, 2026년 5월 거래가 6,000만원 (약 78.7만원/㎡)

본건(68.57㎡)과 면적이 유사하거나 비교 가능한 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 주변 시세는 3.3㎡당 약 78.7만원에서 118.4만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시장 가치를 추산하면 약 6,700만원에서 8,100만원 사이로 예상됩니다. 감정가(1억 3천 7백만원) 대비 현저히 낮은 시세 형성 추세를 보입니다.

2.

5.1. 편의시설 및 교육

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. (구체적인 시설 정보는 제한적)

* 교육시설: "북삼고등학교"가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.

6.1. 권리상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수에 따른 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 정보가 있으나, 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 실제 임대차 관계 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 축종 사육에 제한이 있을 수 있습니다. (주거 용도에 직접적인 영향은 적음)

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 경매 절차가 진행되므로, 통상적인 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으나, 입찰자 입장에서는 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

2.

7.1. 종합 의견

본건은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 경상북도 칠곡군 북삼읍에 위치하고 있습니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며, 교육시설 접근성도 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 명도 대상 임차인이 대항력이 없고 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성과 감정가 대비 낮은 주변 시세는 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

2.

8.1. 투자 포인트

* 신축급(2017년식) 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높아 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2.

9.1. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 6,700만원에서 8,100만원 사이로 추정됩니다. 감정가(1억 3천 7백만원)와 비교 시 현저한 차이가 있습니다.

따라서, 현 시세를 반영하고 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 (7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.