나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [7] 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (7)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7,100만원

토지 면적: 81.12㎡ (약 24.5평)

건물 면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (전체 채무액 15.5억원 추정)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 통행이 가능한 아스팔트 포장 도로가 인접해 있으며, 시내/외 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 본 건물은 533-6번지, 533-7번지에 위치하며 대체로 평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있습니다. (참고: 토지 감정평가서상 기호(10) 토지는 맹지이며, 기호(11) 토지는 진출입로 이용에 일부 제한이 있는 것으로 기재되어 있으나, 건물 부지 자체는 도로 접근성이 양호합니다.)

토지이용계획: 해당 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역에 해당될 수 있으므로 교육청 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 3일 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

말소 대상 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. (경매개시결정 기입등기, 근저당, 임의경매, 압류, 신탁 등기 등)

임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023년 9월 7일

* 확정일자: 2023년 3월 20일

* 배당신고일자: 2024년 7월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 지역 생활권 내 상권의 영향을 받습니다.

주변에 학교 및 주거 단지가 있어 기본적인 배후 수요는 존재합니다.

인근 버스 정류장 등을 통해 대중교통 이용이 가능하여 접근성이 양호한 편입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가 이용이 일반적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 회정초등학교, 덕계고등학교 등 인접.

교통: 시내/외 버스 정류장 이용 가능. 차량 접근 용이.

편의시설: 주변 주거 단지 내 상가 및 관공서, 병원 등은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

복잡한 경매 절차: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.

토지 이용 제약: 일부 토지(감정평가상 기호10, 11)의 맹지, 사유지로 막힌 접근로 등 토지 자체의 이용 및 접근에 일부 복잡한 문제가 있을 수 있습니다. (단, 건물 자체의 부지는 도로에 잘 접해 있습니다.)

토지이용계획: 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

환경 관련 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택으로, 2021년 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다.

주변 환경은 학교와 주거 단지가 혼재되어 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지 자체의 일부 접근성 문제, 복잡한 경매 사건 정보, 그리고 엄격한 토지이용계획 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석이 중요하며, 유사한 연식과 규모의 인근 다세대 주택과의 비교 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2021년 사용승인이 완료되어 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

안정적인 권리 관계: 임차인 인수 보증금이 없고, 말소기준 권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 깔끔합니다.

지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

주변 시세 분석:

* 미조아트빌 (2014년 건축, 60.91㎡): 2026년 6월 7,800만원 거래

* 행복마을2차 (2019년 건축, 70.2㎡): 2026년 6월 21,000만원 거래

* 극동빌라(가동) (1992년 건축, 42.88㎡): 2026년 6월 1,700만원 거래

분석:

본 물건은 49.78㎡ (약 15.06평) 면적으로, 최근 거래된 행복마을2차(70.2㎡, 2.1억원)와 규모 차이가 있습니다. 행복마을2차의 평당 가격(약 1,400만원)을 적용하면 본 물건의 가치는 약 1.4억원 ~ 1.7억원 범위로 추정할 수 있습니다. (210,000,000원 / 70.2㎡ * 49.78㎡ ≈ 148,270,000원)

미조아트빌의 거래가는 건물 연식(2014년)을 고려해도 상대적으로 낮은 편이며, 극동빌라는 연식 차이가 큽니다.

본 물건은 2021년 사용승인으로 가장 신축이며, 감정가는 1.71억원입니다.

토지 이용 및 접근성의 잠재적 문제, 경매 사건의 복잡성 등을 고려하여 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원

(상기 입찰가는 감정가 대비 약 76% ~ 87% 수준으로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.