나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20641 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 322 한신타워 101동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 '연지초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상20층건 내 제7층 제702호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지내 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경20641 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 연지동 322 한신타워 101동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 593,000,000원

토지면적: 98.96㎡ (약 29.9평)

토지지분: 98.96㎡ (약 29.9평)

건물면적: 241.97㎡ (약 73.2평)

건물지분: 241.97㎡ (약 73.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 개요:

- 건물명: 연지한신타워

- 건축년도: 1994년 1월 14일 사용승인

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

- 총 층수: 20층 (101동 기준)

- 해당 층: 7층

- 전용면적: 241.97㎡ (약 73.2평)

- 아파트 단지 정보: 총 6개동, 350세대, 최고 24층

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 부산광역시 부산진구 연지동 소재 '연지초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 정비되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 진행 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 말소기준권리: 2011년 4월 13일 접수된 국민은행 근저당 (201,600,000원)

* 등기부채권 총액: 201,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최영선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 최영선 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 모든 임대차 관계는 권리분석 시 철저히 검토해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 아파트 단지로서, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 양호한 편입니다. 하지만 대규모 상업 중심지와의 거리는 다소 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 연지초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의 시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 주변에 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 부산 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 노후도: 1994년에 준공되어 현재 약 32년차 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 교육환경 보호구역: 해당 구역 내에는 법률에 따른 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. (주거용도에는 직접적인 영향이 적음)

* 미확인 임대차 가능성: 임대관계가 미상으로 표기된 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.

1.6. 종합 의견

부산진구 연지동에 위치한 한신타워 아파트 101동 702호는 연지초등학교 인근의 안정적인 주거 입지를 갖추고 있습니다. 건물 노후도는 있으나, 최근 매매 사례와 비교했을 때 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 선호 지역 내 위치.

* 초등학교와 근접한 교육 환경.

* 대중교통 이용 편리성.

* 권리상 특별한 인수 부담 없음.

* 최근 동일 면적/층 매매 사례 존재 (580,000,000원).

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 동일한 면적(241.97㎡)의 7층 호실이 2026년 7월 4일에 580,000,000원에 실거래된 이력이 있습니다. 감정가는 593,000,000원입니다. 현재 시장 상황과 최근 실거래가를 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 95% 수준 또는 실거래가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 580,000,000원에서 590,000,000원 사이로 제시합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.