나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70516 [2] 경기도 의정부시 의정부동 166-4 의정부 디베뉴스타 23층 2311호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 전철 1호선 "의정부역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하2층/지상 24층 건물 내 제 20층 2018호 외 1개호로서 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형 아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 22미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 166-4 :일반상업지역(일반상업지역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70516 (2)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 166-4, 의정부 디베뉴스타 23층 2311호

건물명: 의정부 디베뉴스타

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건축년도: 2020년 05월 22일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (지하 2층, 지상 24층)

전용면적: 14.62㎡ (약 4.42평)

토지 지분 면적: 1.91㎡ (약 0.58평)

건물 면적: 14.62㎡ (약 4.42평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리관계

말소기준권리: 2026년 03월 13일 접수된 강제경매 (권리자: 이정희, 권리금액: 44,190,127원)

등기부채권 총액: 44,190,127원 (등기부상 강제경매 채권액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역임.

제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 전철 1호선 "의정부역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

제반 교통상황은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 은 , 보증금 88,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. 전입일자(사업일자) 2023-01-16, 확정일자 2022-12-30.

* 임차인: 주 , 보증금 88,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. 전입일자(사업일자) 2023-01-16, 확정일자 2022-12-30.

* 주의: 상기 임차인들은 대항력이 있으나, 경매 절차 상 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보임 (인수 보증금 합계 0원). 그러나 임차인과의 명도 절차는 필요할 수 있음.

* 특이사항: 보증금 합계 176,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 배당 여부 및 실제 명도 진행 과정에 따라 변동 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(2026-03-13 접수 강제경매)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 본건에는 해당사항이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건물 자체 및 인근에 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리함.

"의정부역" 인근으로 상권이 발달해 있어 유동인구 및 소비 활동이 활발할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 편의시설 및 관공서, 병원 등 이용 가능. (구체적인 내용은 지도 검색 필요)

5.2. 교육시설

"경의초등학교"가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

두 임차인 모두 대항력이 있으며, 보증금 총액 176,000,000원.

낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 명도 지연의 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 건물 용도 및 관련 규제

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 '도시형생활주택'임. 이는 건축법상 용도 위반은 아니나, 추후 건물 전체의 용도 변경 또는 재건축 등과 관련하여 제한이 있을 수 있음.

주변 지역이 일반상업지역으로, 대로3류 및 소로2류에 접해 있으나, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 추가적인 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

주변 혐오시설 관련 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 확인된 혐오시설은 없었음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 도시형생활주택으로, 의정부역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임.

하지만, 대항력 있는 임차인 2인이 존재하며, 이들의 보증금 176,000,000원이 낙찰자 인수 부담이 없더라도 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 안고 있음.

감정가는 100,000,000원이지만, 주변 시세 및 임차인과의 명도 가능성, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 의정부역 역세권의 소형 주택으로, 1인 가구 임대 수요 기대 가능.

* 건축물 사용승인이 비교적 최근(2020년)으로 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 판단됨.

* 대항력 있는 임차인 문제가 명확히 정리되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적.

9. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

주변 유사 물건 매매가 분석:

* 2026년 7월 9일, 51.78㎡ (약 15.66평), 110,000,000원 (승원빌라)

* 2026년 7월 6일, 32.05㎡ (약 9.69평), 102,500,000원 (삼일빌라)

* 2026년 7월 4일, 44.48㎡ (약 13.45평), 110,000,000원 (대성빌라)

참고: 제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택'과는 건축 구조 및 관리 방식에 차이가 있을 수 있음. 또한, 본건의 전용면적(14.62㎡)은 제공된 매물들의 전용면적(32.05㎡ ~ 51.78㎡)보다 훨씬 작음.

본건의 전용면적(14.62㎡)을 고려할 때, 감정가 1억원, 평당 약 2,260만원 수준임. 이는 유사 매물들의 평당 가격(약 700만원 ~ 1,050만원)보다 현저히 높으나, '디베뉴스타'는 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며 역세권이라는 점을 감안해야 함.

임차인의 보증금 176,000,000원이 인수되지 않더라도, 명도 가능성 및 불확실성을 고려해야 함.

최근 거래된 주변 '다세대' 주택의 매매가가 10,250만원 ~ 11,000만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 10,000만원은 합리적인 수준으로 보임. 다만, 소형 평형이라는 점을 고려하여, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

산정 근거: 감정가 1억원, 주변 유사 거래 사례(면적 및 종류 상이하나 참고), 소형 면적, 대항력 있는 임차인 존재(명도 불확실성), 건물 연식 등을 종합적으로 고려. 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 비용 및 절차에 대한 예비비를 포함하여 보수적으로 접근.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.