나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30427 [2] 전라남도 화순군 동면 백용리 179-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 동면 백용리 소재 "용생마을" 남동측 인근[일련번호 1)] 및 내[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 국도주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지이며, 창고 건부지임. 일련번호 3) 가장형 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 약 3 ~ 4m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함. 일련번호 3) 남측으로 왕복 2차선, 동측으로 노폭 약 3 ~ 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호 3) 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 제시외수목(매화나무 등)이 식재됨.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "창고 건부지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 일반철골구조 판넬마감지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호 4-나) 벽돌조적조 콘크리트 평 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 동.식물관련시설(버섯재배사)임. 일련번호 4-나) 단독주택임. 일련번호 4-다) 현 "멸실" 임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비 등이 구비됨. 일련번호 4-나) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 철골조 판넬지붕 단층, 창고 및 가추 약 111㎡임. 제시외건물 ㄴ) 철골조 판넬지붕 단층, 창고 등, 약 59㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철골조 강판지붕 단층, 기계실, 약 13㎡임. 제시외건물 ㄹ) 철골조 강판지붕 단층, 가추, 약 2.7㎡임. 제시외건물 ㅁ) 철골조 강판지붕 단층, 가추, 약 12.7㎡임. 제시외건물 ㅂ) 철골조 천막지붕 단층, 창고, 약 189.8㎡임. 제시외건물 ㅅ) 경량철골조 강판지붕 단층, 차양, 약 52.5㎡임. 제시외건물 ㅇ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 6.5㎡임. 제시외건물 ㅈ) 세멘블럭조 슬래브지붕 단층, 화장실, 약 1.9㎡임. 제시외건물 ㅊ) 벽돌조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 15㎡임.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 4-다)는 현 "멸실" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

- 목록4. 단층창고는 멸실
- 옥상층에 있는 태양광발전설비 1식 및 제시외 건물 포함 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30427 (2)

소재지: 전라남도 화순군 동면 백용리 179-15

용도: 단독주택

감정가: 100,954,540 원

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04 평)

건물면적: 106.57㎡ (약 32.23 평)

건물 제시외면적: 75.90㎡ (약 22.96 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 화순군 동면 백용리 소재 "용생마을" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 국도변의 농촌 지대입니다. 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지 이용 현황상 일련번호 1)은 부정형 평지로 창고 건부지이며, 일련번호 3)은 가장형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 일련번호 1)은 북측 왕복 2차선 아스팔트 도로 및 동측 노폭 약 3~4m 콘크리트 도로에 접하며, 토지 일련번호 3)은 남측 왕복 2차선 및 동측 노폭 약 3~4m 아스팔트 도로에 각각 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 다양한 가축사육제한구역 및 농업진흥구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권은 최보상에서 시작되었으며, 이후 소유권이전청구권가등기(최희영) 및 임의경매 개시결정이 등기되었습니다. 말소기준권리는 을2 근저당(동면농업협동조합, 1999-10-14)이며, 본 경매개시결정(갑13, 정지영, 2026-02-23) 이외의 을구 권리들은 대부분 말소 예정인 것으로 보입니다. 다만, 갑12 소유권이전청구권가등기(최희영)는 말소되지 않습니다. 토지 및 건물 등기부상 채권총액은 110,000,000원으로 기재되어 있으나, 경매 신청 채권자는 정지영으로 채권액은 130,000,000원입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 현재까지 파악되지 않았습니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 마을에 위치하고 있어 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 및 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. 차량을 이용하면 인근 동면 소재지나 화순군 읍내의 상업 시설 접근이 가능합니다. 주변은 국도변 농촌 지대로, 대규모 개발보다는 현지 생활 기반 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 "용생마을"이 소재하며, 차량으로 이동 시 동면 소재지의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 인근 초등학교 및 중학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준으로, 차량 소유 시 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외건물 및 멸실 건물: 목록 4. 단층 창고는 멸실되었으며, 다수의 제시외 건물(창고, 가추, 차양 등)이 포함되어 매각되므로, 이들 건물의 철거 또는 재정비에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 설치 및 확장에 제약이 따릅니다.

* 미상 임대차 및 지상권: 임대 관계는 미상이며, 특히 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 내용, 존속기간, 범위 등을 반드시 현장 조사 및 등기사항증명서 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 이는 본건의 실질적인 가치 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 농림지역 편입: 토지 일부가 농림지역에 편입되어 있어 개발 행위에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지를 소유하고 있으며 건물 면적 대비 제시외 면적이 상당한 편입니다. 경매 신청 채권자의 채권액이 감정가보다 높은 점, 인수할 보증금 있는 임차인이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있고 그 내용이 불분명한 점, 다수의 제시외 건물 및 멸실 건물이 존재하는 점, 농림지역 및 가축사육제한구역으로 인한 개발 제약 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 물건: 인수 보증금 합계가 0원이므로 잔금 납부 시 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 포함 매각 대상: 옥상층 태양광발전설비 및 다수의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 활용도에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 잠재력: 귀촌, 주말 주택, 전원생활을 위한 목적이라면 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,954,540원입니다. 인수할 보증금이 없는 점은 장점이나, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"의 존재 및 그 내용 미확인, 제시외 건물 및 멸실 건물 처리 문제, 농림지역 및 가축사육제한구역 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 시세 정보가 제한적이므로 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실질적인 조사와 분석을 통해 해당 지상권의 내용을 명확히 파악한 후, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 제시 사항이며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 확인 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.