나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [9] 경기도 양주시 덕계동 533-7 웰빙하우스3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (9)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-7 웰빙하우스3 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 80.88㎡ (약 24.46평)

* 건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

* 건축년도: 2014년 (사용승인일: 2021.11.11)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 일동농업협동조합 (확인 필요)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 본건에 차량 통행이 가능한 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 시내 및 외곽으로 통하는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물이 위치한 대지(533-6, 533-7번지)는 대체로 평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 12월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)입니다.

* 이 이후 접수된 모든 권리(임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요 내용이 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요한 잠재적 위험 요소입니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인 이영상: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.07.27, 확정 2022.06.22, 배당신고 2024.06.14. 대항력 없음.

* 임차인 이은경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.07.27. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금은 0원으로 표시되어 있으며, 상기 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, 주변은 주거 지역과 일부 상업 및 녹지 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 미조아트빌 (2014년식, 60.91㎡): 2026년 6월 7,800만원에 거래 (약 128만원/㎡).

* 행복마을2차 (2019년식, 70.2㎡): 2026년 6월 21,000만원에 거래 (약 299만원/㎡).

* 극동빌라 (1992년식, 42.88㎡): 2026년 6월 1,700만원에 거래 (약 40만원/㎡).

* 본건(웰빙하우스3, 49.78㎡, 2014년 건축/2021년 사용승인)의 감정가는 181,000,000원입니다. 이는 건물면적 기준 약 363만원/㎡, 토지 지분면적 기준 약 223만원/㎡에 해당합니다.

* 최근 거래 사례 중 행복마을2차의 가격이 높게 형성되어 있으나, 이는 신축 연식 및 상대적으로 넓은 면적 때문으로 추정됩니다. 미조아트빌은 연식은 본건과 비슷하나 가격이 낮게 형성되어 있습니다.

* 본건은 감정가(181,000,000원)가 최근 거래 사례들의 중간 정도에 위치하며, 건물 연식, 면적, 그리고 건물 대비 넓은 토지 지분(약 1.6:1 비율)을 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 덕계고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 회정초등학교도 가까운 거리에 있습니다.

* 교통시설: 차량 진출입이 용이하며, 시내/외 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 상세한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항은 본건이 복수의 경매 사건과 연계되어 있거나 담보가 중복 설정되었을 가능성을 시사합니다. 이는 권리관계 파악 및 경매 절차 진행 시 복잡성을 야기할 수 있으므로, 반드시 관련 사건 내용을 상세히 조사해야 합니다.

* 토지 감정평가 내용 중 일부 토지(기호 10)가 맹지이거나, 일부 토지(기호 11)의 도로 접근에 제약이 있는 점은 토지 지분 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 본건이 속한 건물(웰빙하우스3, 533-7번지) 자체는 남서측으로 폭 5-6미터의 도로에 직접 접하고 있어 건물 이용에 즉각적인 문제는 없어 보입니다.

* 토지 이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축행위 등 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택으로, 2021년 사용승인을 받아 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 중복사건 등의 복잡한 경매 관련 정보가 있어 철저한 사전 조사가 필요하며, 잠재적인 권리(지상권) 인수 가능성에 대한 확인이 중요합니다.

* 주변 시세와 감정가를 비교 분석한 결과, 본건의 감정가는 건물의 연식, 토지 지분 비율 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2021년 사용승인)으로 유지보수 비용 절감 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 법적 부담이 적습니다.

* 건물 면적 대비 넓은 토지 지분 보유로 인한 향후 가치 상승 잠재력.

* 인근 교육시설 및 도로망 등 기본적인 생활 인프라 구축.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

* 감정가: 181,000,000원

* 주변 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 낙찰가율은 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 형성될 수 있습니다.

* 주변 유사 규모 및 연식의 행복마을2차(70.2㎡)가 21,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(49.78㎡) 역시 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 이에 따라 예상 입찰가 범위는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.