나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [3] 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (3)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 178,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

면적 정보

토지면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

토지지분: 81.125㎡ (약 24.54평)

건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.776㎡ (약 15.06평)

기타정보

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경

본건은 경기도 양주시 덕계동에 소재하며, 주변은 학교(덕계고등학교 인근), 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 회정초등학교에서도 남서측 인근에 위치합니다.

교통상황

차량 통행이 가능한 아스팔트 포장도로가 인접해 있으며, 시내외 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 현황

해당 토지는 남동측 하향의 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 현재 신축 신고 또는 개발행위 허가를 통해 부지 조성 중에 있습니다.

도로 접근성

토지 일부(기호 10)는 맹지 상태입니다. 다른 일부(기호 11)는 북동측 인근 도로를 이용하여 진출입로로 사용 중이나, 남동측 일부는 사유지로 막혀 있는 상태입니다. 이로 인해 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 덕계06), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 이는 향후 개발이나 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 해당 권리로는 농업협동조합자산관리회사 근저당권, 박한진 근저당권, 일동농업협동조합의 임의경매 개시 결정, 양주시의 지분압류(2건)가 있습니다.

소멸되지 않는 권리

2024년 12월 11일 접수된 소원영 명의의 공유자전원지분전부이전신탁(갑23)은 말소 예정 표기(-)가 되어 있어 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. (신탁 등기부채권 총액: 1,360,000,000원)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 명시되어 있으나, 실제 지상권은 등기부에 없습니다.

임차인 현황

임차인 유영만(유 )은 2022년 8월 24일 전입하였으나, 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 매매 및 임대 시세

주변의 최근 매매 정보들을 살펴보면, 2014년에 건축된 60.91㎡(약 18.4평) 면적의 미조아트빌이 7,800만원에 거래되었고, 1992년에 건축된 42.88㎡(약 13평) 면적의 극동빌라가 1,700만원에 거래되었습니다. 2019년 건축된 70.2㎡(약 21.2평) 면적의 행복마을2차는 21,000만원에 거래되었으나, 이는 건축 연도 및 면적 차이가 커 직접 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 2014년 건축된 다세대주택으로, 동일 건축 연도의 미조아트빌 시세(약 424만원/평)를 적용하면 약 6,380만원 수준이 됩니다. 하지만 본건의 감정가는 178,000,000원(약 357만원/평)으로, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

단지 인근에 덕계고등학교, 회정초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의 시설

주변에 다양한 상가와 주택가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

기타

토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 배출시설설치제한지역은 잠재적으로 혐오시설이 들어설 가능성은 낮으나, 관련 민원 발생 여지 등을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미소멸 권리 위험

가장 큰 위험 요소는 2024년 12월 11일 접수된 공유자전원지분전부이전신탁(갑23)이 매각으로 소멸되지 않을 가능성입니다. 이 경우 신탁 채무(1,360,000,000원)와 관련하여 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 진출입로 문제

토지 자체의 진출입로가 불분명하거나 사유지로 막혀 있는 부분은 향후 건축물 이용 및 관리에 큰 제약이 될 수 있습니다.

부동산 시장 변동성

제공된 주변 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재하여, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2014년 건축, 2021년 사용승인)인 다세대주택으로, 학교 등 교육시설과 인접해 있어 거주 환경은 양호한 편입니다. 그러나 토지의 맹지 및 도로 접근성 문제, 그리고 무엇보다 소멸되지 않을 가능성이 있는 신탁 등기가 큰 위험 요소로 작용합니다. 주변 시세 정보와 감정가의 차이 또한 투자 결정에 있어 신중함을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주택 수요

덕계동 일대는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 건물이 신축급이라는 점은 긍정적입니다.

시세 차익 기대 (리스크 해소 시)

만약 인수해야 할 신탁 등기 문제를 명확히 해결하고 토지 사용상의 제약을 해소한다면, 감정가 이하의 입찰을 통해 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 178,000,000원입니다. 그러나 미소멸 가능성이 있는 신탁 등기 및 토지의 복잡한 도로 상황 등 중대한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 면적 및 건축 연도의 실거래가(약 6,380만원)와 감정가의 괴리도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적으로 보았을 때 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 73% 수준이며, 추가적인 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 입찰가를 조정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.