나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [6] 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (6)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 174,000,000원 (토지/건물 일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 일동농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

토지 지분: 81.125㎡

건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

건물 지분: 49.776㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건임.

건물명은 웰빙하우스2임.

본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, 주변은 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

건물(웰빙하우스2)은 덕계고등학교 북측 인근에 위치함.

인근에 차량 통행이 가능한 아스팔트 포장도로가 소재하며, 시내외 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

2.2. 토지 이용 계획

본 건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당함.

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 12월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을11)

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (단, 신탁등기 확인 필요)

현재 소유권 이전 등기(갑14) 및 공유자전원지분전부이전신탁 등기(갑21)가 존재함.

신탁 등기(갑21)는 말소기준권리보다 후순위이나, 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

총 채권액 합계는 1,550,000,000원으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 25,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2024-02-26

확정일자: 2024-02-27

배당신고일자: 2024-07-09

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인의 경우 대항력이 없으며, 보증금도 비교적 소액으로 파악되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨. [cite: from '임차인현황' and '권리분석']

4. 상권분석

주변이 주거지역과 일부 상업 및 공업시설(창고)이 혼재된 지역임.

대중교통 이용이 가능하며, 생활 편의시설은 기본적인 수준으로 예상됨.

대규모 상업 시설보다는 지역 내 거주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 시내외 이동이 용이함.

5.2. 교육

회정초등학교, 덕계고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치함.

5.3. 편의시설

주변 환경상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 상 복잡성 및 지연 가능성이 있음.

특히, 미말소 신탁등기(갑21)가 존재하므로, 해당 권리가 매각으로 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 함.

총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 경매 절차의 복잡성이 예상됨.

6.2. 토지 이용 및 접근성

토지감정평가요항표에 기재된 일부 토지(기호 10, 11)의 경우 맹지이거나 사유지로 막혀 있는 등 접근성 문제가 언급되어 있어, 해당 토지의 실제 이용 현황 및 권리관계를 명확히 파악할 필요가 있음.

6.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 각종 토지 이용 제한이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교 등 교육 시설이 있고 교통 접근성도 양호한 편임.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 미말소 신탁등기의 처리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함.

단, 중복사건, 공동담보, 높은 총 채권액 등은 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

토지 이용 현황 및 접근성에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됨.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 및 교육 환경

덕계고등학교 인근 및 차량 접근성 양호, 주변 교통망을 활용한 시내외 이동 용이.

초, 중, 고 교육 시설 인접으로 교육 환경이 우수함.

8.2. 임차인 권리 분석

임차인 전 의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인임.

9. 예상 입찰가

제시된 시세 분석 결과, 유사 건물의 매매가는 다양한 편이나 2014년식 60.91㎡ 면적의 '미조아트빌'이 78,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 (49.78㎡, 2014년식)의 시장 가치는 약 64,000,000원 수준으로 추정할 수 있음.

다만, 감정가 174,000,000원(토지/건물 일괄매각)은 해당 물건의 개별 가치라기보다 전체 담보물의 가치로 판단되며, 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크(신탁등기, 다수 채권)를 고려할 때 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장 상황 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 약 90,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.