나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [4] 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 2층202호 부동산 임의경매 사건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (4)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 178,000,000원 (1억 7천 8백만원)

* 토지 면적: 81.12㎡ (약 24.5평) / 토지 지분: 81.125㎡ (약 24.5평)

* 건물 면적: 49.78㎡ (약 15.1평) / 건물 지분: 49.776㎡ (약 15.1평)

* 건축물대장상 총 연면적: 453.736㎡ (약 137.3평)

* 건물 사용승인일: 2021년 10월 29일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협 (정보 일부 마스킹)

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업, 녹지 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 교통상황

단지 인근에 차량 통행이 가능한 아스팔트 포장도로가 잘 갖추어져 있으며, 시내외 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지 이용상태 및 지형

건물이 소재한 533-6번지 및 533-7번지 토지는 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본 건물은 남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 덕계06), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규 준수가 요구됨을 의미합니다.

* 건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽, 바닥, 천장은 벽지, 타일, 바닥재 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샤시 창호로 시공되었습니다.

* 건물 설비 내역

일상생활에 필요한 수세식 위생설비, 급배수시설이 완비되어 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 난방 시스템을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 12월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(13억원)입니다. 이후 임정화 근저당, 일동농업협동조합의 임의경매 개시 결정, 양주시의 지분압류, 소원영의 공유자전원지분전부이전신탁 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 총 채무액은 15억 5천만원에 달합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (전입일자: 2024-04-30). 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 임차인: 이 (전입일자: 2022-02-08). 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 확인된 임차인들의 보증금 및 차임이 없어 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 6월 기준)

* 미조아트빌 (2014년 건축, 60.91㎡, 4층): 78,000,000원 (약 128만원/㎡)

* 행복마을2차 (2019년 건축, 70.2㎡, 3층): 210,000,000원 (약 299만원/㎡)

* 극동빌라(가동) (1992년 건축, 42.88㎡, 1층): 17,000,000원 (약 39.6만원/㎡)

* 본건과 비교

본 건은 2021년 신축된 다세대주택으로, 전용면적 49.78㎡(약 15.1평)입니다. 건축 연도가 유사한 '미조아트빌'(2014년)은 7,800만원에 거래되었으나, 이는 본 건의 감정가(1억 7,800만원) 및 최근 건축된 '행복마을2차'(2019년, 2억 1,000만원)의 거래가와 비교했을 때 상대적으로 낮은 가격입니다. '행복마을2차'의 ㎡당 가격(약 299만원)을 적용하면 본 건의 가치를 약 1억 4,880만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 감정가 1억 7,800만원은 신축 연식과 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설

본 건은 덕계고등학교 및 회정초등학교 등 교육 시설과 인접해 있으며, 다세대주택 및 주거단지가 밀집한 지역에 위치합니다. 차량 통행이 가능한 도로와 시내외 버스 정류장이 있어 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경 조사

본 건 인근 지역에 대규모 공장이나 혐오시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문을 통해 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 접근성: 감정평가서상 일부 토지(기호 10, 11)에 대해 맹지이거나 사유지로 막혀 있는 상태로 언급되어 있어, 토지 이용 및 접근성에 잠재적인 문제가 있을 수 있습니다. 본 건물 토지(533-6, 533-7) 자체는 도로에 접하나, 토지 이용 계획과 연계된 이슈를 검토해야 합니다.

* 높은 채무 규모: 총 채무액이 15억 5천만원에 달하는 점은 채권자가 다수임을 시사하며, 복잡한 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다.

* 중복/병합 사건: 본 건이 중복 및 병합 사건으로 진행되는 경우, 경매 절차의 진행이 다소 복잡하거나 지연될 가능성이 있습니다.

* 토지 지목 및 용도지역: 감정평가상 일부 토지의 지목이 '전'으로 되어 있으며, 본 토지 역시 자연녹지지역에 속해 있어 건축 및 개발에 대한 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 2021년 신축의 다세대주택으로, 즉시 거주 및 임대가 가능한 상태입니다. 주변의 주거 환경과 교육 시설, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 토지 접근성과 관련된 일부 리스크, 높은 채무 총액, 복잡한 경매 절차 등은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다. 임차인 인수 부담이 없고 감정가가 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단되어, 잠재적 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 주택: 2021년 사용승인으로 최신 건축 기준을 충족하며, 하자 보수 부담이 적습니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 최소화됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 입지의 '행복마을2차'(2019년 건축, 70.2㎡)가 2억 1,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(49.78㎡)의 시세는 약 1억 4,880만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(1억 7,800만원)는 이러한 시세를 반영한 것으로 판단되며, 신축 연식과 입지 조건을 고려하여 감정가의 약 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 151,000,000원 (1억 5천 1백만원)

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정 시 추가적인 시장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.