나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [5] 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (5)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 174,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

토지지분: 81.125㎡ (약 24.54평)

건물면적 (전용면적): 49.78㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.776㎡ (약 15.06평)

1.3. 주요 권리 정보

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권 총액 (등기부 기준): 1,550,000,000원

인수 보증금: 0원

1.4. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, 주변은 학교(덕계고등학교 등), 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임. 토지감정평가상 회정초등학교 인근으로도 언급되어 학교 접근성이 양호함.

2.2. 교통상황

인근에 차량 통행 가능한 아스팔트 포장도로가 소재하며, 시내외 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

2.3. 토지 이용 및 접근성

본건 건물은 533-6번지 토지를 포함하여 이용 중임. 토지감정평가서에 따르면, 관련 토지 중 일부(기호 10)는 신축 신고를 통한 부지 조성 중이며, 일부(기호 11)는 개발행위허가를 득하여 부지 조성 중인 상태임. 기호(10) 토지는 맹지이며, 기호(11) 토지는 도로와의 연결에 다리 설치가 필요하거나 사유지로 막혀 있는 등, 토지 자체의 접근성 및 현황 이용에 일부 제약이 있을 수 있음. 다만, 건물이 위치한 533-6번지 및 533-7번지 토지는 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로, 소유권이전(2021.05.26) 이후 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 1,300,000,000원), 근저당권(임정화, 250,000,000원)이 설정되었으며, 임의경매(일동농업협동조합)로 인해 경매 절차가 진행 중임. 또한, 양주시로부터 지분압류가 있었고, 공유자전원지분전부이전신탁(소원영) 등기 등이 존재함.

말소기준권리는 을11번 근저당권(농업협동조합자산관리회사)으로 판단되며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정임. 단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권개요가 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-01

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 양주시 덕계동 일대 다세대주택의 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 편차가 크게 나타남.

* 미조아트빌 (2014년 준공, 60.91㎡): 2026년 6월 7,800만원에 거래됨. (평당 약 128만원)

* 행복마을2차 (2019년 준공, 70.2㎡): 2026년 6월 21,000만원에 거래됨. (평당 약 299만원)

* 극동빌라(가동) (1992년 준공, 42.88㎡): 2026년 6월 1,700만원에 거래됨. (평당 약 39만원)

본건 물건(2014년 준공, 2021년 사용승인, 49.78㎡)의 감정가는 174,000,000원으로, 평당 약 350만원 수준임. 이는 비교적 최근 준공된 행복마을2차의 시세와 유사하거나 조금 더 높게 책정된 것으로 보임. 미조아트빌의 거래가는 시세 편차가 크다는 점을 보여줌.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 덕계고등학교, 회정초등학교 등 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

5.2. 주거 환경

주변이 주택가와 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있으나, 일부 창고 및 공장 등이 산재하여 복합적인 지역 특성을 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계 및 채무 규모

총 채무액(15.5억원) 대비 감정가(1.74억원)가 매우 낮아 채무 부담이 과중하며, 중복사건, 중복병합, 공동담보 등의 표시는 소유권 관련 분쟁, 복잡한 채권 관계, 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 시사함.

6.2. 토지 이용 및 접근성 문제

토지감정평가서상 일부 토지의 현황 이용(부지 조성 중) 및 접근성(맹지, 도로 접합 문제)에 대한 언급은 향후 토지 사용이나 개발에 있어 잠재적인 불편함이나 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

6.3. 시장 시세 편차

주변 다세대주택의 최근 거래가에 상당한 편차가 존재하여, 본건 물건의 정확한 시장 가치 산정에 신중을 기해야 함.

7. 종합 의견

본건은 2014년 준공되고 2021년에 사용 승인된 비교적 신축급의 다세대주택임. 덕계고등학교 인근에 위치하며 학교 등 교육시설 접근성이 좋다는 장점이 있음. 또한, 임차인이 있으나 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확하다는 점은 긍정적임.

그러나, 15.5억 원에 달하는 과도한 채무 총액과 중복사건, 공동담보 등의 복잡한 경매 사유는 소유주체의 재정적 어려움과 더불어 경매 절차의 복잡성을 시사하므로, 철저한 권리분석과 추가적인 현장 조사가 필수적임. 토지 자체의 접근성 문제도 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2021년 사용승인)로 내부 상태 양호 기대

* 학교 등 교육 시설 인접으로 인한 주거 안정성

* 인수할 임차 보증금 없음(0원)

* 양주시 덕계동 일대의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 여지

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원이며, 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 요인(복잡한 권리관계, 토지 이용 문제 등)을 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

최근 거래된 행복마을2차(2019년 준공, 70.2㎡)가 210,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

이에, 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 약 150,000,000원 수준으로 제안함. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.