나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [8] 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (8)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 4층402호

건물명: 웰빙하우스2

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000원

토지면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (일동농업협동조합)

건축물 정보:

- 건물명: 덕계동533-6 웰빙하우스2

- 신축허가일: 2014년 02월 05일

- 사용승인일: 2021년 10월 29일

- 층수: 총 4층 건물 중 4층

- 총 연면적: 453.736㎡

- 건폐율: 19.9%

- 용적률: 69.91%

토지 정보:

- 공부상 지목: 전 (현재 부지 조성 중)

- 이용계획: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 덕계동에 소재하며, 주변은 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통상황

인근에 차량 통행이 가능한 아스팔트 포장도로가 있으며, 시내외 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주위 환경

"회정초등학교" 남서측 인근과 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 조용한 주거 환경과 함께 다양한 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지(533-6, 533-7번지)는 남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 지적도상 도로가 소재합니다. 다만, 토지 일부(기호 10)는 맹지 상태로, 다른 토지(기호 11)는 인접 사유지 및 구거 부지에 설치된 다리를 이용하여 진출입로로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본상 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2021.12.03. 접수, 13억 원)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리

- 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021.12.03. 접수, 1,300,000,000원)

* 소멸예정 권리

- 근저당권: 임정화 (2022.04.12. 접수, 250,000,000원)

- 근저당권: 박한진 (2023.07.14. 접수, 60,000,000원)

- 임의경매: 일동농업협동조합 (2024.04.29. 접수)

- 압류: 양주시 (2024.06.04. 접수)

* 인수되는 권리

- 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 해당되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 07월 18일

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권이전: 한옥진 외 1명 (2021.05.26. 접수)

- 공유자전원지분전부이전신탁: 소원영 (2024.12.11. 접수)

- 총 채무액: 1,610,000,000원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 정보 분석 결과, 같은 동네 내 유사 규모의 주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

- 2026년 6월 거래된 70.2㎡(약 21.24평) 면적의 행복마을2차 주택이 210,000,000원(약 988만 원/평)에 거래되었습니다.

- 2026년 6월 거래된 60.91㎡(약 18.43평) 면적의 미조아트빌 주택이 78,000,000원(약 423만 원/평)에 거래되었습니다. 해당 거래는 전세 보증금일 가능성이 있습니다.

- 2026년 6월 거래된 42.88㎡(약 12.97평) 면적의 극동빌라(가동) 주택이 17,000,000원(약 131만 원/평)에 거래되었습니다. 해당 거래 역시 전세 보증금일 가능성이 매우 높습니다.

본건의 전용면적은 49.78㎡(약 15.06평)이며, 감정가는 171,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,135만 원에 해당합니다.

가장 유사한 거래 사례인 행복마을2차(70.2㎡, 21.24평)의 평당 가격(약 988만 원)을 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 148,900,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(171,000,000원)가 최근 거래 사례의 추정가보다 높게 형성되어 있으나, 이는 본건의 정확한 위치, 건축년도(2014년), 건물 상태, 도로 접근성 등의 개별 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변 시설

본건은 "덕계고등학교" 및 "회정초등학교" 등 교육 시설과 인접해 있으며, 주변에 버스 정류장이 소재하여 교통 이용이 편리합니다. 마트, 병원, 상업 시설 등은 양주시 덕계동 중심 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 개발행위가 이루어지고 있는 지역의 특성상 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

본건은 "덕계고등학교"와 "회정초등학교" 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통 및 편의시설

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상업 시설은 덕계동 일대를 중심으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거 환경

다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 도심과 자연 환경이 조화를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 토지 접근성 문제

토지(기호 10)가 맹지이며, 다른 토지(기호 11)의 경우 인접 사유지를 통과하는 다리를 이용하는 등 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이

토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현재는 신축 신고 및 개발행위허가를 통해 부지 조성 중인 상태입니다. 건축물은 신축되었으나, 토지 사용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 중복사건 및 복잡한 권리관계

본건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡할 수 있습니다. 등기부상 총 채무액이 감정가 대비 상당히 높아, 낙찰 후에도 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2021년 사용승인)된 건물이지만, 토지 이용 계획, 맹지 포함, 복잡한 권리관계 등 잠재적인 리스크를 내포하고 있습니다. 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금도 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 주변 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있으며, 토지 관련 제약 사항들을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이므로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 양호한 입지 조건: 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 있으며, 교통 환경도 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 평당 약 988만 원을 적용한 추정가는 약 148,900,000원으로, 감정가 대비 낮은 수준입니다.

토지 관련 제약 사항(맹지, 자연녹지지역 등)과 복잡한 권리관계, 중복사건 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로, 감정가의 80% ~ 95% 수준인 136,800,000원 ~ 162,450,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석 전문가와 상의 후, 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.