나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2619 [2] 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(10):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고를 통하여 부지 조성중인 상태임.
기호(11):남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 개발행위허가를 득하여 부지 조성중인 상태임.

인접 도로상태

기호(10):맹지임.
기호(11):북동측으로 접하는 333-1번지 구거중 일부와 인근에 소재하는 331-1번지 도로 사이에
다리를 설치하여 진출입로로 이용중이며, 남동측 일부로 접하는 329-21번지 도로는 사유지로서,
현황 본건 토지와 막혀 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(10,11):자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,회정05), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의
바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

기호(10):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 신축신고를 통하여 부지 공사중인 상태임.
기호(11):본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 개발행위허가를 득하여 부지 공사중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및
단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 차량통행 가능한 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내, 외버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

기호(1-9):철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세주택)건중
웰빙하우스2 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층 401호, 402호,
웰빙하우스3 2층 201호로서, (기호(1-8) 사용승인일:2021.10.29, 기호(9) 사용승인일:2021.11.11)
외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽:벽지 및 타일 붙임 등
천장:벽지 붙임 등
바닥:바닥재 및 타일 깔기 등
창호:하이샤시 창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

기호(1-9):수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

533-6번지, 533-7번지:대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

533-6번지, 533-7번지:남서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측
으로 지적도상 537-1번지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

533-6번지, 533-7번지:자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2619 (2)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 토지 감정평가서 요약 상으로는 회정동 소재 "회정초등학교" 남서측 인근 지역도 언급됩니다.

* 교통상황: 인근에 차량 통행이 가능한 콘크리트 포장 도로 등이 소재하며, 시내외 버스 정류장이 인접해 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

* 토지 기호(10, 11): 남동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 신축신고 또는 개발행위허가를 통해 부지 조성 중인 상태입니다.

* 건물 부지 (533-6, 533-7): 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 토지 기호(10): 맹지입니다.

* 토지 기호(11): 북동측으로 접하는 구거 중 일부와 인근 도로 사이에 다리를 설치하여 진출입로로 이용 중이며, 남동측 일부로 접하는 도로는 사유지로 현재 막혀 있는 상태입니다.

* 건물 부지: 남서측으로 폭 약 5-6미터의 아스팔트 포장 도로와 접하고, 북동측으로 지적도상 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 회정05/덕계06), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 절차상 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리:

* 을11 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-12-03 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 기타 권리 내역:

* 갑14 소유권이전 (2021-05-26)

* 을13 근저당권 (임정화, 2022-04-12)

* 갑18 임의경매 (일동농업협동조합, 2024-04-29)

* 갑19, 갑20 지분압류 (양주시, 2024-06-04)

* 갑21 공유자전원지분전부이전신탁 (소원영, 2024-12-11)

* 총 채권액 (신탁 등기부채권 총액): 1,550,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서에 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없습니다. 따라서, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 건물명: 미조아트빌 (2014년 준공, 18.43평)

* 거래일: 2026년 6월 11일

* 거래가: 78,000,000원

* 평당가: 약 4,230,000원

* 건물명: 행복마을2차 (2019년 준공, 21.24평)

* 거래일: 2026년 6월 4일

* 거래가: 210,000,000원

* 평당가: 약 9,880,000원

* 건물명: 극동빌라(가동) (1992년 준공, 12.97평)

* 거래일: 2026년 6월 5일

* 거래가: 17,000,000원

* 평당가: 약 1,310,000원 (특이 거래 사례로 판단됨)

* 본건 정보:

* 건물명: 웰빙하우스2 (2021년 사용승인)

* 전용면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

* 시세 분석:

* 본건은 2021년 준공으로 신축에 해당하며, 전용면적은 약 15.06평입니다.

* 비교적 최근 준공되고 면적이 유사한 '미조아트빌'(2014년 준공, 18.43평)의 거래가는 평당 약 423만원 수준입니다.

* 신축 연차가 더 오래되었으나 면적이 넓은 '행복마을2차'(2019년 준공, 21.24평)의 거래가는 평당 약 988만원으로, 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본건의 감정가는 164,000,000원으로, 약 15.06평 기준 평당 약 1,088만원입니다. 이는 최근 거래된 신축 다세대 주택의 최고가와 유사한 수준입니다.

* 다만, 같은 단지 내 또는 매우 인접한 단지의 최근 실거래가 정보가 제한적이므로, 실제 시장 가치는 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학교: 덕계고등학교, 회정초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역에 해당되는 경우 교육청에 문의 필요)

* 교통: 시내/외 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (자세한 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

* 주거환경: 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보이나, 주변 혼재된 토지 이용 형태(창고, 농경지 등)가 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 접근성 문제: 본건 토지(기호 10)는 맹지이며, 다른 토지(기호 11)는 일부 진출입로가 사유지이거나 막혀 있는 상태로 확인되어, 토지 이용 및 건축 관련 법규 검토 시 진입로 확보 방안에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제 하에 있어 향후 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복 사건, 중복 병합 사건, 공동 담보로 인해 다수의 채권 및 압류, 신탁 등이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡하며, 경매 후 인수될 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어, 지상권이 존재하고 매각 후에도 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 등기부등본 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부상 채권 총액: 1,550,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택으로, 2021년에 사용승인을 받은 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 토지 접근성에 대한 명확한 확인이 필요하며, 복잡한 권리관계 및 토지 이용 규제 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 추가적인 조사가 반드시 필요한 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가 수준은 적정하다고 보이나, 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 최신 설비 및 상태를 유지하고 있을 가능성이 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있어 통합적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 양주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 시세 분석:

* 본건(약 15.06평, 2021년 준공)을 기준으로, 주변 유사 신축 다세대 주택의 평당 거래가(약 423만원 ~ 988만원)를 적용하여 추산할 때, 본건의 시세는 약 6,370만원 ~ 14,840만원 범위로 예상됩니다.

* 본건 감정가는 약 1,088만원/평으로, 비교적 높은 편에 속합니다.

* 리스크 고려:

* 토지 접근성 문제, 복잡한 권리관계, 미소멸 지상권 가능성 등은 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 할 위험 요소입니다.

* 권고 입찰가:

* 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

* 잠재적 리스크와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 참고용이며, 실제 투자 결정은 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.