나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503903 [2] 대전광역시 대덕구 법동 191-1 보람아파트 106동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~15: 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대흥초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박업소, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성된 후면 상업지대로 주위환경은 보통임. 기호 16: 대전광역시 대덕구 법동 소재 '법동초등학교' 서측에 인접하여 위치하며, 부근은 아파트단지, 교육시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등 제반 교통이용편의성은 보통임.

건물의 구조

기호 1~15: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 ~ 9층에 소재하는 각호로서, (사용승인일자: 2024.06.17) 외벽: 석재붙임 및 몰타르위 페인팅 등 마감 내벽: 내부 인테리어 등 마감 창호: 샷시 창호임. 기호 16: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 201호로서, (사용승인일자: 1995.05.19) 외벽: 몰타르위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호 1~15: 집합건축물대장 상 숙박시설(생활형숙박시설)임. 기호 16: 아파트로 이용중임.

설비내역

기호 1~15: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 되어있음. 기호 16: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방관련설비, 난방설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1~15: 2필 일단의 부정형 평지로 생활형숙박업소 건부지로 이용중임. 기호 16: 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측 및 북측으로 소로 등에 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~15: 대흥동 36-19 :일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 도로(2022-08-11)(소로4-대흥3호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 문창동 33-6 :일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 도로(2022-08-11)(소로4-대흥3호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 16: 법동 191-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-08-28)(대로3-18)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기호 1~15는 숙박업소(생활형숙박업소)로 등록되어있으나 실제 주거용(장기 거주 등)으로 사용되는지에 대한 조사가 어려우니 경매 입찰시 주의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503903 (2)

소재지: 대전광역시 대덕구 법동 191-1 보람아파트 106동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 346,000,000원 (금 삼억사천육백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 49.15㎡ (약 14.87평)

건물면적: 99.36㎡ (약 30.05평)

건축물 사용승인일: 1995년 5월 19일

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 대덕구 법동에 위치한 보람아파트 단지 내에 자리하고 있으며, 법동초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 교육시설, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물은 서측 및 북측으로 소로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로 등과 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 24일 하나은행의 근저당권 (288,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 관련하여 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력 요건을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 법동초등학교 등 교육시설과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

개발 가능성: 본건 지역은 법동지구 택지개발사업과 같은 지역 개발 사업과 연관되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있는 곳입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 법동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리하며, 중리초등학교 등 교육 관련 시설이 근처에 위치합니다.

주거 환경: 보람아파트 단지 내에 위치하여 안정적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 총 1803대의 넉넉한 주차 공간(지상 923대, 지하 880대)을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 되므로, 실제 법률 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

중복병합사건: 본 건은 중복병합사건으로, 경매 절차 진행 시 여러 사건이 병합되어 진행되므로 관련 내용을 신중하게 확인해야 합니다.

건축 노후도: 1995년에 사용승인된 아파트로, 건물 노후도 및 향후 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

감정가와 시세: 제공된 최근 실거래가 정보를 볼 때, 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 법동에 소재한 보람아파트 경매 물건으로, 아파트 단지 내 우수한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 박 의 존재는 명도에 있어 주요한 부담으로 작용할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제적인 권리관계와 명도 관련 법적 검토가 필수적입니다.

감정가와 최근 시세 정보를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

대전 대덕구의 잘 정비된 주거 지역 내에 위치한 아파트입니다.

법동초등학교와 인접한 우수한 교육 환경을 자랑합니다.

최근 실거래가 기준, 시장 상황에 맞는 합리적인 가격으로 접근 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 346,000,000원 대비 최근 실거래가가 280,000,000원 ~ 297,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원이므로 실질적인 추가 인수 금액은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 평균과 감정가, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려하여, 270,000,000원 (금 이억칠천만원) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 지역, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 통상적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.