나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경540 [3] 서울특별시 영등포구 신길동 7-74 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3,4): 본건 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "신길역(1호선)" 남동측 인근에 위치하 며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지 역으로 제반환경 보통임. 기호(6): 본건 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "대방역(1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대방역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업구역으로서, 소규모 아파트단지, 단 독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환 경 보통임.

교통상황

기호(1,3,4) : 본건까지 차량 출입 용이하며, 서측으로 신길역(1호선), 남동측으로 대방역 (1호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 양호임. 기호(6) : 본건 인근까지 차량출입 용이하며, 남동측으로 대방역(1호선) 및 인근에 버스정류 장 이 소재하여 교통사정은 양호임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 사다리 평지의 토지로서, 주상기타 부지로 이용중임. 기호(4) : 정방형 평지의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(6) : 부정형 평지의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함. 기호(3) : 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함. 기호(4) : 서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지이나, 본건 일부를 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애 완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권 정비계획법>임. 기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임. 기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2015-05-21)(사도)(접합), 가축사육 제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도 시계획과 문의)<수도권정비계획법>임. 기호(6): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범 용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시 계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(6) 지상에 미등기건물이나 일반건축물대장상 등재되어 있는 합법적인건축물(세멘 부록조 와즙 연면적 54.88㎡)인 제시외건물(㉣)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(6) 토지는 귀 제시목록 및 공부상 지목이 '대'이나, 현황 '대 및 도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 알.씨조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층건으로서, (사용승인일자: 1995.09.18) 외벽: 벽돌치장 마감 등. 창호: 햐이샷시창호임. 기호(5): 벽돌조 평슬래브 위 기와지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 1991.01.10) 외벽: 벽돌치장 마감 등. 창호: 햐이샷시창호(철거중)임.

이용상태

기호(2) : 근린생활시설 및 주택으로 이용중이나, 철거예정으로 공실임. 기호(5) : 다가구용 단독주택으로 이용중이나, 철거중으로 공실임.

설비내역

기호(2) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(5) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. ※ 위 건물은 철거예정 및 철거중으로 전기시설 및 도시가스 사용은 재확인 하시기 바람.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물로 판단되는 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.(후첨'건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경540 (3)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 7-74 (도로명주소: 여의대방로59길 40-12)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 922,033,380원

* 토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

* 건물면적: 180.16㎡ (약 54.50평)

* 건물 제시외면적: 12.20㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 재개발구역

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 신길동 7-74 소재.

* 주변환경:

* 지하철 1호선 신길역 남동측 인근, 대방역 북서측 인근에 위치.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린상가 등이 혼재하는 지역.

* 대방역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업구역에 포함.

* 교통상황:

* 차량 출입 용이.

* 신길역, 대방역 및 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용 편리.

* 인접 도로상태:

* 토지 기호(1) 북측 약 6미터 도로 접함.

* 토지 기호(3) 서측 약 6미터 도로 접함.

* 토지 기호(4) 서측 약 4미터 도로 접함.

* 토지 기호(6)은 지적도상 맹지이나, 현황 일부를 도로로 이용 중.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,3,4): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 기호(6): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 재개발구역으로 향후 도시환경 변화 기대.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 1일 접수된 김교익외 49명 강제경매 (채권액 3,182,184,540원) 등기.

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정.

* 채무자/소유자: 여의샛강지역주택조합 (2020년 2월 28일 소유권 이전)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계 미상.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점은 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 미회수 보증금 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 형태.

* 지하철역(신길역, 대방역) 인접 및 다수의 버스 노선으로 교통 접근성이 우수.

* 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 높음.

* 근린생활시설 및 상가들이 분포하여 기본적인 편의시설 이용 가능.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 신길역, 대방역 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 접근 용이.

* 편의시설: 주변 상가 및 역세권 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 세부사항은 남부교육청 확인 필요.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. (별도 현장 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

* 건물 철거 진행 중/중단: 1층 공가 상태이며 철거가 중단된 점, 전기/가스 사용 재확인 필요.

* 제시외 건물 포함: 면적이 12.20㎡인 제시외 건물과 함께 54.88㎡의 합법적인 제시외 건물이 소재함. 이 부분에 대한 명확한 인수/제외 여부 확인 필요 (물건명세서 상 일괄매각, 제시외 포함 명시).

* 토지 지목 현황 차이: 기호(6) 토지가 공부상 '대'이나 현황 '대 및 도로 등'으로 이용 중. 이는 법적 문제 소지.

* 중복사건: 다수의 경매 사건이 중복으로 진행되어 복잡성이 있을 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 실제 점유자 존재 시 보증금 인수 또는 명도 관련 문제 발생 가능성.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 영등포구 신길동 역세권에 위치하며, 재개발 구역 내에 있어 미래 가치가 기대되는 단독주택 토지 및 건물입니다.

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되므로 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 등기부상 권리는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상은 리스크 요인입니다.

* 현재 건물이 철거 중이거나 중단된 상태임을 감안할 때, 신축 개발 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 재개발 사업의 진행 상황, 철거 문제, 토지 이용 현황 차이, 임대차 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심 지역(영등포구)의 역세권 입지.

* 재개발 사업 추진 지역으로 미래 개발 가치 높음.

* 토지/건물 일괄 매각으로 향후 활용도 높음.

* 신축 단독주택 또는 다세대주택 신축 시 높은 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 922,033,380원.

* 제공된 주변 시세 자료는 다세대 주택 거래 사례로, 본건(단독주택)과 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 사례들의 전용면적당 거래가는 약 700만원/㎡ ~ 2,100만원/㎡ 이상으로 매우 편차가 큽니다.

* 본건은 영등포구 신길동 역세권의 109㎡ 토지 위에 180.16㎡ 건물이 있으며, 재개발 구역 내에 있어 향후 개발 잠재력이 높게 평가됩니다.

* 통상적으로 재개발 구역 내 단독주택 부지는 토지 가치가 높게 반영되며, 감정가 또한 이러한 요소를 고려하여 책정되었을 것으로 판단됩니다.

* 현재 건물이 철거 중단 상태이고 임대 관계 미상 등의 특이사항이 있으나, 이는 가격 결정에 반영될 수 있습니다.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 80%~90% 선에서 시작을 고려할 수 있으나, 재개발 가능성을 높게 평가하는 투자자라면 감정가 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

* 종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가(9.22억원)를 기준으로 하되, 주변 시세 편차 및 재개발 잠재력을 감안하여 8억 5천만원 ~ 10억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 재개발 사업 진행 현황 파악 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.