나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13931 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "지하철역 오류동역" 북동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공공기관, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층,지상20층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층,지상20층 건물 내 제14층 제1406호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지의 토지로서 공부상 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등 건물 부지"로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 공부상 "업무시설, 근린생활시설 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 차량통행 가능한 포장도로(화곡로)와 접하고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 차량통행 가능한 포장도로(경인로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1105 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 화곡동 1105-1 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

1.1. 1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13931 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제3층 제301호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물명: 미래안포레

* 준공일: 2022년 4월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 20층 건물 중 지상 3층 제301호

* 총 세대수: 167세대

1.1. 3. 면적 정보

* 토지면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

* 건물면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

* 전유부분 면적 (시세 정보 기준): 20.83㎡ (약 6.30평)

1.1. 4. 가격 및 매각 정보

* 감정가: 216,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 주요 특이사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1105번지 '미래안포레' 오피스텔 건물 내에 위치하고 있습니다.

* '강서구청' 북측에 자리하며, 주변으로는 오피스텔, 공공기관, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로망

* 일반적인 차량 접근이 용이하며, 본건 남동측으로는 차량 통행이 가능한 포장도로(화곡로)와 직접 접하고 있습니다.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하며, 지하철역도 있어 대중교통 이용이 무난한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 주요 제한사항으로는 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 있어, 향후 소유권 이전 시 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리)

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경13931 강제경매 개시결정 (접수일자: 2025년 12월 24일). 권리자: 김미란, 권리금액: 235,000,000원.

* 본 경매개시 결정일보다 먼저 설정된 권리는 매각 후에도 인수될 수 있으며, 이후 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조정환

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 770,000원

* 전입일자: 2024년 11월 5일

* 배당신고일자: 2026년 2월 13일

* 대항력: 있음.

* 비고: -

* 본 임차인은 전입일자(2024.11.05)가 말소기준권리(2025.12.24)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. (물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 이 부분은 반드시 경매 담당 부서에 소명하여 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.)

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)에 대한 명확한 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 서울특별시 강서구의 일반상업지역 내에 위치하며, '강서구청' 인근으로 행정 및 업무 관련 시설이 밀집해 있습니다.

* 주변에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 있어 일정한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 인근에 유사한 용도의 오피스텔 및 상가 건물이 다수 존재하여, 관련 상품의 공급이 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 오피스텔, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 강서구청이 인근에 있어 행정 관련 업무 처리 등 공공시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 기타 생활 정보

* 건물 자체적으로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. (별도 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(조정환, 보증금 30,000,000원)이 존재하며, 전입일자(2024.11.05)가 말소기준권리(2025.12.24)보다 앞서 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 물건명세서에 기재된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인 보증금 30,000,000원 간의 불일치는 매우 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관실에 소명하여 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 법규 및 제한 관련 리스크

* 본건 토지는 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 여러 도시계획 및 건축 제한 사항에 묶여 있습니다.

* 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산 활용 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에서 소유권 이전 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 강서구청 인근에 자리하여 행정 및 업무 시설 접근성이 우수하며, 교통 환경 또한 무난한 수준입니다.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

* 가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 임차인(조정환)의 보증금 30,000,000원 인수 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시된 정보와 임차인 보증금 인수 가능성 간의 상충점을 반드시 명확히 소명해야 합니다. 이 부분의 해결 여부에 따라 실질적인 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

* 다양한 도시계획 및 건축 제한 사항은 향후 부동산 가치 상승 또는 활용에 제약을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 강서구청 인근 상업지역으로 행정 및 업무, 근린생활시설 접근성이 좋음.

* 건물: 2022년 준공의 비교적 신축 건물로 상품성 우수.

* 교통: 버스 및 지하철 이용이 편리하여 직장인 및 1인 가구 수요 예상.

* 면적: 20.33㎡의 전용면적으로 소형 임대 시장에서 수요 꾸준.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(미래안포레)의 유사 면적(20.83㎡) 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2024년 3월 20일: 19,500만원 (7층)

* 2025년 9월 14일: 23,000만원 (19층)

* 현재 본건의 시세 범위는 약 19,500만원에서 23,000만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가(21,600만원)는 최근 최고 거래가(23,000만원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최저 매각가는 감정가인 21,600만원입니다.

* 대항력 있는 임차인(조정환, 보증금 30,000,000원)의 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 중요한 변수입니다. 만약 임차인의 보증금이 낙찰자에게 실질적으로 인수된다면, 이는 추가적인 투자 비용이 발생함을 의미합니다.

* 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있지만, 임차인과의 상충 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다고 가정하고 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 최우선입니다.

* 현재 정보만을 바탕으로, 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근한다면, 20,500만원 ~ 21,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 실제 입찰 시에는 경매 절차의 변동 가능성 및 정확한 법적 검토 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.