나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63787 [2] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층비02호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터가 소재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 내 제지1층 제비01호외 2개호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 및 커튼월 등, - 바닥 : 플로어하드너 및 타일마감 등임.

이용상태

기호(가)~(다) : 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(가)~(다)는 공부상 독립된 집합건물(튼상가)로서 기준시점 현재 일부 경계벽을 철거하여 벽체 경계 없이 이용 중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

경계벽을 일시 철거하여 비01호, 비03호와 경계 없이 이용중이고, 경계벽의 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63787 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층비02호

용도: 지식산업센터

감정가: 289,000,000원

토지면적: 32.41㎡ (약 9.81평)

건물면적: 104.58㎡ (약 31.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2506유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항: 경계벽을 일시 철거하여 비01호, 비03호와 경계 없이 이용 중이며, 경계벽의 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터가 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. 지하철 3호선 원흥역이 인접하여 서울 접근성이 우수하며, 외곽순환도로, 공항고속도로, 강변북로 접근도 용이함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 내 제지1층 제비01호외 2개호로서, 외벽은 외장석 붙임 및 커튼월 등, 바닥은 플로어하드너 및 타일마감 등으로 이루어져 있음.

* 이용상태: 본건은 지식산업센터로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 북서측으로 중로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2021-11-19, 말소예정)

* 총 등기부채권액: 2,178,883,916원

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원임. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사디셈버(임정환)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-01-03

* 확정일자: 2025-01-03

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 임 는 대항력이 없으며, 보증금 반환은 배당을 통해 이루어질 예정임.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 고양시 덕양구 원흥동 일대는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 신축 건물들이 다수 분포하고 있음.

* 수도권 3기 창릉신도시와 인접한 택지개발지구에 위치하여 향후 지역 발전에 대한 기대감이 있음.

* 인근에 대형 물류센터(쿠팡)가 입주 예정 또는 입주하여 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 하지만, 본 물건이 속한 지역 외 광범위한 상권 분석 데이터는 제한적이므로, 추가적인 시장 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 3호선 원흥역이 인접해 있으며, 버스 노선 다수 운행으로 대중교통 이용이 편리함. 또한, 인근 도로망을 통해 차량 접근성도 우수함.

* 교육시설: "도래울초등학교"가 북동측 근거리에 위치함.

* 생활편의시설: 단지 인근에 이케아, 롯데 아울렛, 스타필드 등 대형 쇼핑몰 및 편의시설이 풍부하게 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

* 주거환경: 창릉천이 단지 뒤편에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 일부 호실에서는 창릉천과 북한산 조망이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 경계벽 일시 철거: 현재 내부 경계벽이 철거되어 인접 호실과 통합하여 사용 중으로, 원상 복구 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음. 다만, 복원이 용이하여 과다한 비용은 예상되지 않음.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 취급 시 추가적인 절차나 고려사항이 있을 수 있음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대표적인 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 하수 처리장 등)이 일부 존재했던 이력이 있으나, 본건과 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않음. 다만, 지역 내 개발 및 민원 발생 가능성은 상존함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 지식산업센터로서의 장점과 함께, 현재 경계벽 철거로 인한 통합 이용 상태는 추후 원상 복구 가능성이 높아 활용도를 높일 수 있는 잠재적 가치를 지닙니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 경계벽 복구 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권은 아니나, 지하철 3호선 원흥역 및 주요 도로망 접근이 용이하여 서울 및 수도권 이동이 편리함.

* 인근 대형 편의시설 및 신도시 개발 지역과의 인접성은 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대하게 함.

* 지식산업센터의 경우, 아파트 등 주택에 비해 대출 규제가 덜하고 세제 혜택(취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 등)이 있어 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮음.

* 현재 경계벽 철거로 인해 통합 이용 중인 점은 오히려 넓은 공간 활용이 가능하며, 복원 시 독립적인 공간으로 활용하여 가치를 재창출할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 289,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 현황(경계벽 철거 상태, 이용 가능 면적 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적이며, 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.