나이스옥션 법원경매 고양 2024타경65231 [1] 경기도 파주시 목동동 911 운정 센트레빌 302동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2024.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산들초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 지상 17층 건물 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-08)(산들중학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020.03.04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경65231 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사투게더앱스

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 목동동 911 운정 센트레빌 302동 3층 301호

용도: 아파트

아파트명: 운정 센트레빌

1.3. 물건 정보

감정가: 488,000,000원

토지면적: 71.98㎡ (약 21.77평)

토지지분: 71.9799㎡ (약 21.77평)

건물면적: 102.70㎡ (약 31.06평)

건물지분: 102.7㎡ (약 31.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산들초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(산들중학교), 절대보호구역임.

2.4. 주변 시설 조사

주변 탐문 및 관련 자료 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 신도시 지역 특성상 생활 폐기물 자동 집하 시스템(자집시설)이 운영되고 있으나, 이는 지하화되어 직접적인 영향을 주지 않는 것으로 파악됩니다. 정확한 현황은 현장 방문을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존(2014.08.21, 한국토지주택공사) 및 소유권 이전(2020.08.12, 박도환)이 확인됩니다.

말소기준권리는 신한은행 근저당권(2020.08.12, 276,000,000원)이며, 이후 설정된 을구 권리(을2, 을3, 을4, 을6, 을7)들은 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

다만, 갑3 (2024.03.13, 주식회사투게더앱스, 임의경매, 52,203,982원) 및 갑4 (2025.01.07, 더블유에스2409유동화전문, 임의경매, 경매개시결정)가 등기되어 있으나, 이는 본 경매 사건의 채권자 및 관련 채권으로 보입니다.

총 등기부채권액은 563,100,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사투게더앱스

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임차인의 세부 정보(전입일자, 확정일자)가 미상인 점은 유의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

단지 주변으로 산들초등학교, 산내중학교 등 교육시설이 근접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설과 공원 등이 위치하여 주거 생활 편의성이 높습니다. 단지 규모(865세대) 대비 양호한 주차 공간(세대당 1.68대)과 현대적인 부대시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)을 갖추고 있습니다. 파주 운정 신도시 내에 위치하여 향후 도시 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 운정 센트레빌

주소: 경기도 파주시 목동동 911

사용승인일: 2014년 07월 09일

총 세대수: 865세대 (15개동)

최고층/최저층: 30층 / 2층

주차대수: 총 1,460대 (지상 110대, 지하 1350대, 세대당 약 1.68대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차충전기: 지상 9대, 지하 20대

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 산들초등학교 (단지 인근), 산내중학교, 운정고등학교 등

* 생활 편의시설: 인근 상가 지역에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등이 위치

* 녹지 및 휴식 공간: 단지 내 조경 및 인근 공원 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액 563,100,000원으로 감정가 488,000,000원보다 약 75,100,000원 높습니다. 이는 경매 절차의 안정성에 영향을 줄 수 있으며, 예상보다 높은 낙찰가율 시에는 낙찰자가 부담해야 할 위험이 커질 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 중복 사건: 유동화 물건 및 중복 사건으로 경매 진행 과정에서의 변동 가능성이 존재합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 토지이용에 일부 제한 사항이 있습니다.

* 임차인 정보 미확인: 임차인(주식회사투게더앱스)의 전입일자, 확정일자 등이 미상이나, 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주 운정 신도시 내에 위치한 운정 센트레빌 아파트로, 입지, 단지 규모, 편의시설 등 주거 환경 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 특히 학군이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 그러나 총 등기부채권액이 감정가를 초과하는 높은 수준이며, 유동화 및 중복 사건이라는 특이사항이 있어 경매 절차 및 낙찰 후 발생할 수 있는 변수에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상되나, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 파주 운정 신도시의 지속적인 개발과 함께 인프라 개선 및 미래 가치 상승 기대.

* 대단지 아파트로서의 관리 용이성 및 주거 편의성.

* 주변 유사 면적 아파트의 최근 거래 사례를 통해 시세 파악 용이.

* 시장 상황 및 경쟁 입찰자 분석을 통한 합리적인 낙찰가 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(102.96㎡)의 거래 사례가 456,000,000원에 있음을 고려하고, 감정가 488,000,000원 및 현재 시장 상황, 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 430,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황과 경쟁 구도에 따라 유동적일 수 있으며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.