나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85478 [1] 경기도 의정부시 가능동 656-1 의정부 에스케이-뷰 101동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부여자고등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "가능역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕 20층 건물 내 제1층 제104호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 가능동 656-1 : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


- 가능동 657 : 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2024타경85478 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 의정부시 가능동 656-1, 의정부 에스케이-뷰 아파트 101동 1층 104호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 459,000,000원입니다.

토지 면적은 49.54㎡ (약 14.99평)이며, 건물 면적은 114.96㎡ (약 34.78평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 애OOOOOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

해당 아파트는 의정부 SK-VIEW 아파트로, 2007년 6월 29일에 사용승인되었습니다.

총 15개 동, 1019세대로 이루어져 있으며, 최고 24층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

본건은 101동 1층에 위치합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 주거지역입니다.

"의정부여자고등학교" 서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 인접해 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

아파트 단지 내외로 포장도로가 잘 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 소로, 중로 등에 접해 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(의정부공고, 의정부여고, 의정부여중, 의정부중)으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 말소기준권리는 2009년 3월 20일에 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을4, 240,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후 접수된 을13 근저당권, 갑4, 갑5 가압류, 갑6 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

최근 등기사항에는 상속 및 소유권 경정 관련 내용(갑7, 갑7-1, 갑7-2)이 있으나, 이는 경매 절차에서 정리될 것으로 보입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 표기되어 있으나, 관련 상세 내용은 명확하지 않습니다. 다만, 일반적인 임의경매의 경우 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 특별히 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 729,030,600원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 의정부 SK-VIEW 아파트는 주변에 다양한 주거 형태 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

"의정부여자고등학교" 등 교육 시설이 인접해 있어 관련 업종의 상권 형성 가능성이 있습니다.

지하철 1호선 "가능역" 역세권에 해당하여 유동인구가 있으며, 주거지로서의 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

다만, 아파트 자체는 주거용으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

본건은 의정부 SK-VIEW 아파트 단지 내에 위치합니다.

아파트 단지는 총 15개 동, 1019세대로 구성되어 있으며, 약 250대의 주차가 가능합니다.

단지 내 관리사무소 연락처는 031-855-0611입니다.

단지 주변에 의정부여자고등학교, 의정부공업고등학교, 의정부여자중학교, 의정부중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 편리한 환경을 제공합니다.

본건은 101동 1층 104호이며, 전용면적은 114.96㎡ (약 34.78평)입니다.

아파트의 최고 층수는 24층입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화 전문 회사로 이전된 상태입니다. 일반적인 경매 절차는 동일하게 진행되나, 경우에 따라 추가적인 서류 확인이나 절차 진행에 시간이 소요될 수 있습니다.

등기부상 최근 소유권 변동(상속, 경정)이 있어 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 다만, 경매 개시 결정으로 인해 이러한 권리들은 정리될 가능성이 높습니다.

과밀억제권역에 해당하여 향후 수도권 관련 정책이나 규제 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설이 직접적으로 인접하여 물건 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 가능역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 주거 환경이 안정적인 지역에 속합니다.

넓은 전용 면적(114.96㎡)을 가진 아파트로, 가족 단위 거주에 적합합니다.

권리 분석상 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없고, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 위험은 낮다고 판단됩니다.

유동화 물건이라는 점과 1층이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

가능역 역세권의 편리한 교통과 안정된 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

넓은 전용 면적(약 34.78평)으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 큰 분쟁 없이 진행될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 건과 동일한 SK-VIEW 아파트 114.96㎡ 면적의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 6월 11일 13층이 46,000만원에 거래되었습니다.

감정평가액은 459,000,000원입니다.

본 건은 1층에 위치하고 있어, 일반적인 아파트 거래 시 1층은 고층 대비 가격이 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

최근 거래가 및 감정가, 그리고 1층이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가:

약 43,000만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰가는 42,000만원에서 44,000만원 사이에서 입찰 현황 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.