나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52417 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 397-35 명지빌라트 2층201호 다세대주택 경매
서울특별시 서대문구 명지길 65 명지빌라트, 2층201호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52417(서울서부지방법원 경매6계). 감정가 250,000,000원, 최저가 200,000,000원. 매각기일은 2026-11-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 52417 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 397-35 명지빌라트 2층201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 명지길 65 명지빌라트, 2층201호 |
| 용도 | 다세대주택 |
| 건물명 | 명지빌라트 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 관할법원 | 서울서부지방법원 경매6계 (02-3271-1326) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제3종일반주거지역, (저촉)상대보호구역, (저촉)가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (접함)제1종일반주거지역 |
면적
| 토지면적 | 20㎡ (6.05평) |
|---|---|
| 건물면적 | 29.92㎡ (9.05평) |
금액
| 감정가 | 250,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 200,000,000원 (감정가 대비 80%) |
| 입찰보증금 | 20,000,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.09.29 | 250,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.03 | 200,000,000원 |
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52417 (1)
* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 397-35 명지빌라트 2층201호
* 용도: 다세대주택
* 감정가: 250,000,000원
* 면적:
* 토지: 20.00㎡ (약 6.05평) / 토지지분: 20㎡
* 건물: 29.92㎡ (약 9.05평) / 건물지분: 29.92㎡
* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각
* 경매구분: 부동산강제경매
2. 입지조건
* 본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치하고 있습니다.
* 주변에 명지빌라트(397-35)가 있으며, 명지전문대학이 인근에 위치하여 대학가 상권의 일부 특성을 가질 수 있습니다.
* 홍은동 일대는 주거 지역으로, 주변에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.
* 검색 결과, 바나나휘트니스와 같은 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다.
* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.
3. 권리분석
* 채권자: 조OO
* 임차인 현황:
* 임차인: 조미애 (조 )
* 보증금: 230,000,000원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2020-08-03
* 확정일자: 2020-07-10
* 배당신고일자: 2024-10-04
* 대항력: 있음
* 비고: 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수함
* 등기부 현황:
* 갑1 (2019-08-23): 소유권보존 (이금자)
* 을1 (2024-04-10): 주택임차권 (조미애), 권리금액 230,000,000원. 말소: 인수
* 갑3 (2020-08-11): 소유권이전2번신탁등기말소 (이금자)
* 갑6 (2025-12-23): 강제경매 (조미애), 권리금액 250,916,712원. 말소: 말소 (말소기준권리)
* 인수되는 권리:
* 을구 순위 1번 임차권등기 (조미애): 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (현재 보증금 230,000,000원)
4. 상권분석
* 본 물건이 소재한 명지빌라트는 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.
* 주변 건물 중 유사한 다세대 주택인 명지하이츠빌(2008년 준공, 49.44㎡)이 2026년 7월 1일 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 606.8만 원/㎡의 시세로 분석됩니다.
* 엘씨빌(2007년 준공, 66.35㎡)은 2.9억 원에 거래되어 약 437.1만 원/㎡, 금송힐스빌(2002년 준공, 84.29㎡)은 4.9억 원에 거래되어 약 581.4만 원/㎡의 시세를 보였습니다.
* 본 물건의 감정가는 250,000,000원이며, 건물 면적 29.92㎡ 기준으로 약 835.6만 원/㎡입니다.
* 건축연도가 2019년으로 최신인 점을 고려할 때, 비교 사례의 가격보다는 높게 형성된 것으로 보입니다.
5. 생활정보
* 건물명: 명지빌라트
* 건축년도: 2019년 (건축물대장 기준)
* 구조: 철근콘크리트구조
* 총 층수: 5층
* 본 물건: 2층 201호
* 주요 용도: 공동주택, 근린생활시설
6. 잠재적 리스크
* 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있습니다.
* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인: 임차인 조미애 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 다만, 감정가가 임차인 보증금 이상으로 책정되어 있어 전액 변제될 가능성이 높습니다.
7. 종합 의견
* 본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택입니다.
* 소형 면적임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다.
* 최근 주변 시세와 비교 시, 신축 건물이라는 점이 가격에 반영된 것으로 보이며, 임차인 인수 보증금 리스크를 고려해야 합니다.
8. 투자 포인트
* 비교적 신축인 2019년 준공 건물이므로 내부 상태 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.
* 29.92㎡의 소형 평수로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실수요를 기대할 수 있습니다.
* 감정가가 임차인 보증금(2.3억 원)을 상회하며, 이를 통해 임차인 보증금 인수 위험을 완화할 수 있습니다.
* 말소기준권리보다 선순위인 임차권 등기가 있으나, 배당 순위에 따라 인수 여부가 결정됩니다.
9. 예상 입찰가
* 본 물건의 감정가는 250,000,000원입니다.
* 주변 시세 분석 결과, 유사한 신축 건물의 경우 ㎡당 시세가 600만 원 이상으로 형성되어 있으며, 본 건물의 감정가(㎡당 약 835.6만 원)는 신축임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
* 대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)이 존재하나, 감정가 및 최고가 매수 신고 금액으로 충당될 가능성이 높습니다.
* 따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가를 중심으로, 시장 경쟁 상황을 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.
* 최종 입찰가는 법원 명세서 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.