나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50020 [2] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 15층1512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원민 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 " 남안산인터체인지 " 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집하여 소재하는 일반상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층/ 지상 28층 중 12층 1219호 및 15층 1512호로서, 외벽 : 인조석 판재 붙임 및 몰탈후 페인팅 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등. 창호 : 알루미늄 샷시 창호임. 사용승인일 : 2023. 10. 25 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 건물내 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 2차선 포장도로와 접하며 동측으로는 폭 약 8미터정도의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로 1류 (폭 20m~25m)(접함), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25) - 기호(2) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로 1류 (폭 20m~25m)(접함), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문이나 추가 조사를 통해 얻어진 정보는 포함되지 않았습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2026타경50020 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브 2차 15층 1512호

물건종별: 오피스텔

감정가: 267,000,000원

건물명: 아티스큐브 2차

준공일자: 2023년 10월 25일

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수수산업협동조합 (등기부상 채권자로 확인됨)

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

토지지분: 6.5192㎡

건물면적: 38.16㎡ (약 11.54평)

건물지분: 38.1648㎡

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

전용면적: 38.16㎡ (약 11.54평)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 소재하며, "남안산인터체인지" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 왕복 4차선 도로, 북측으로는 2차선 포장도로, 동측으로는 약 8미터 폭의 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 소로 1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있으며, 시화국가산업단지, 반월특수지역에 포함됩니다. 성장관리권역 및 중점경관관리구역에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 용도가 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택에 한정되어 있어 오피스텔 용도에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2024년 04월 04일에 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 한국자산관리공사 근저당권, 주식회사티에프인베스트 근저당권(을2), 여수수산업협동조합 임의경매개시결정(갑5), 서울보증보험 가압류(갑6) 등 모든 후순위 권리 및 제한사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사유앤미인터스트리

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 08월 19일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 사업자등록일자가 2025년 08월 19일로, 본 경매 사건의 말소기준권리보다 후순위에 해당하며 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 법원 배당 절차를 통해 우선적으로 변제받아야 하며, 미배당 시에도 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 산업단지 및 업무시설이 밀집한 배후 수요를 기반으로 하는 일반상업지대로, 오피스텔 및 상업시설에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다. 시화국가산업단지 및 반월특수지역과 인접하여 관련 종사자들의 수요가 지속될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕이며, 총 지하 1층, 지상 28층으로 구성되어 있습니다. 본 물건은 15층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 건물 내 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

인근에 근린생활시설 및 판매시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 내에는 총 435대의 차량을 주차할 수 있는 주차 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 관련

상기 임차인은 대항력이 없으나, 점유 사용 중인 상태이므로 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 추가적인 협의 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 시장 가격 변동성

최근 매매 정보에 따르면 2024년 12월 19층 물건이 269,700,000원에 거래되었으나, 2023년 12월 20층 물건(17,000,000원) 및 2026년 06월 24층 물건(16,800,000원)의 거래 가격이 현저히 낮게 나타나, 시세 변동성 또는 특수 거래 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (제공된 2023년, 2026년 거래 금액은 천원 단위가 누락된 것으로 추정됩니다. 2024년 거래 금액을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.)

6.3. 산업단지 인접성

산업단지 지역 특성상 지역 경제 상황이나 정부 정책 변화에 따라 부동산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 준공된 신축 오피스텔로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 또한, 상업 및 산업단지 배후 지역으로서 안정적인 임대 수요가 기대되며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

최근 실거래가 정보에 일부 편차가 존재하나, 감정평가액 및 최고가 거래 사례를 고려할 때 시장 가치는 비교적 안정적인 것으로 판단됩니다. 임차인 명도 관련 리스크 관리가 필요하지만, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 준공)로 즉시 사용 및 임대 수익 창출 가능.

* 경매로 인한 모든 권리관계 말소로 낙찰자의 인수 부담이 없음.

* 시화국가산업단지 및 반월특수지역 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 양호한 교통 및 물류 접근성.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 267,000,000원

최근 최고가 매매 사례: 269,700,000원 (2024년 12월, 19층)

본 물건의 전용면적(38.16㎡), 신축 연식, 입지 조건, 그리고 최근 실거래가 및 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.