나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112056 [1] 서울특별시 도봉구 창동 828 성우스타팰리스 202동 202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "쌍문역(4호선)" 남서측 인근에 위치하는
성우스타팰리스 202동 2층 202호(전유면적 61.065㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 일부업무 및 상업용건물, 금융기관, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 쌍문역(4호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내 2층 202호로서
외벽 : 치장석재붙임마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 비닐시트마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

오피스텔(주거용):(방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 발코니1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 옥외 및 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세로 장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(공동주택,오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 제1종지구단위계획구역(쌍문지구중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경112056 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 828 성우스타팰리스 202동 202호 (도로명주소: 서울특별시 도봉구 도봉로110다길 38)

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 311,000,000원

토지면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

건물면적: 61.06㎡ (약 18.47평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유진기업주식회사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "쌍문역(4호선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 업무 및 상업용 건물, 금융기관, 관공서, 공공시설, 아파트 등 공동주택이 혼재하는 지역입니다.

인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하며, 지하철 4호선 쌍문역을 이용할 수 있어 대중교통 사정이 양호합니다.

차량 출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 8일 접수된 유진기업 주식회사의 가압류(2023카단24742)이며, 이는 2024년 7월 9일 강제경매 개시결정(2024타경112056)으로 이어졌습니다.

등기부등본상 현재까지 파악된 압류 및 가압류, 강제경매 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- 나미란: 보증금 260,000,000원 (1차 240,000,000원 + 증액분 20,000,000원), 차임 0원, 전입/확정일자 2019-10-04. 대항력 있음.

- 오종철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-04. 대항력 있음.

* 제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 매각으로 인해 임차인의 보증금이 소멸되거나, 매수인이 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 상당한 금액의 보증금을 가진 나미란 씨의 존재는 경매 절차의 복잡성과 잠재적 위험 요소를 내포하고 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인과의 관계 및 인수 여부를 재확인하는 것이 매우 중요합니다. 오종철 씨의 경우 보증금이 0원임에도 대항력이 있음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 창동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 쌍문역 및 창동역을 중심으로 상업 활동이 활발한 편입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 자리하고 있어 기본적인 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

검색 결과, 과거 창동역 고가하부의 불법 하치장 등이 혐오시설로 언급되었으나, 현재는 환경 개선을 통해 시민 공간으로 탈바꿈되었습니다. 본 건 부동산 자체 주변에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로서 주거용으로 이용 시 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다.

도시가스 보일러 난방 시설, 위생/급배수/급탕 설비, 옥외 소화전, 화재 탐지기, 승강기, 옥외 및 1층 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

주위는 기존 주택 및 공동주택 등이 혼재하여 제반 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에는 쌍문역(4호선) 및 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 나미란 씨의 상당한 보증금(260,000,000원)은 낙찰자가 인수 보증금이 없다고 명시되어 있음에도 불구하고, 권리 분석 및 현장 조사 시 각별한 주의가 필요합니다. [cite: Not directly in search results, but provided in prompt]

건물 자체의 노후화 정도 및 하자 발생 가능성 (준공 2015년으로 비교적 신축이나, 건물 관리 상태에 따라 다름).

토지이용계획상 '준공업지역(지구단위계획 수립 가능 여부 도시계획과 사전 협의)', '제1종지구단위계획구역', '소로3류(폭 8m 미만)', '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 쌍문역 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖춘 입지를 자랑합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 나미란 씨의 상당한 보증금(260,000,000원)과 오종철 씨의 보증금 0원 및 대항력 보유는 본 건의 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. [cite: Not directly in search results, but provided in prompt]

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 법적으로 매수인이 임차인 보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사하나, 임차인과의 관계, 명도 절차, 그리고 추후 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

감정가 311,000,000원을 기준으로, 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

비교적 최근에 준공(2015년)된 건물로, 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

주변 지역의 개발 가능성 및 교통망 개선 여부에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,000,000원입니다.

유사한 평형(전용면적 약 61.06㎡)의 성우스타팰리스 건물 내 오피스텔 매매 사례를 고려할 때, 창동 지역의 경우 약 2억 1천만 원에서 3억 3천만 원 내외의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 감정가가 311,000,000원으로 산정되었고, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점을 감안하면, 경매 시 매각으로 인해 임차인 관련 부담이 해소될 가능성이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 나미란 씨의 260,000,000원의 보증금 및 오종철 씨의 권리는 상당한 위험 요소이므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 85~95% 수준을 일반적인 입찰가 범위로 볼 수 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 제시합니다.

실제 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 법률 전문가와의 상담, 그리고 임차인과의 명확한 사실 관계 확인 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다. 본 예상가는 단순 참고용이며, 투자에 대한 최종 결정은 본인의 판단 하에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.