나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16778 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 120-65 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천대화초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재 하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 수도권전철1호선' 도화역'이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물내 1층 102호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 1993.06.04일 이며, 외벽: 치장타일 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 플라스틱섀시 창호임

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 삼각형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 동측으로 폭 약4~5미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 제102호의 위치는 현황 건물출입문 기준 계단 오른쪽에 소재하나, 집합건축물대장 건축물 현황도상 계단 왼쪽에 소재하여 현황도와 실제 현황이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 이 사건 매각대상물건은 공부 및 출입문 표시상 102호(공부상 철근콘크리트조 33.72㎡이나 현황은 철근콘크리트조 36.2㎡임)이나 “건축물대장의 건축물현황도”상의 위치와 “현황”상의 위치가 불일치한 상태임. 공부와 현황을 일치시키기 위해선 101호(현황: 33.72㎡) 소유자와 함께 건축물표시(건축물현황도) 변경신청을 하여야 함(2025. 12. 22.자 미추홀구 사실조회 회신 참조)
2. 특별매각조건 있음 (2026. 9. 2.자 특별매각조건 결정 참조)
3. 본건 건물외벽에는 '10', 출입구에는 '05'로 표기되어 있음. (현황조사서 참조)
4. 공부와 현황의 불일치에 따른 감정평가액은 2026.8.11.자 감정평가사무소의 사실조회 회신 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 120-65번지(석정로333번길 19)에 소재한 다세대주택으로, 인천지방법원 2024타경16778 (1) 사건번호로 경매 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

감정가는 75,980,000원이며, 토지 면적은 19.51㎡(약 5.89평), 건물 면적은 공부상 33.72㎡(약 10.20평)이나 현황 36.2㎡(약 10.95평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 채권자는 임OO입니다.

물건의 주요 권리 사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 권리 분석 섹션에서 상세히 다룹니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '인천대화초등학교' 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거 지역의 특성을 보입니다.

물건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 수도권 전철 1호선 '도화역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 건물은 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 11일 접수된 한국투자저축은행의 가압류입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 한국투자저축은행 가압류 (2023.07.11.)

* 페퍼저축은행 가압류 (2023.08.31.)

* 임기창 강제경매 (2024.12.26.) (본 경매 사건)

* 기타 등기부상에 존재하는 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 임기창

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-27

* 확정일자: 2022-04-27

* 배당신고일자: 2025-02-27

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 임기창은 대항력이 있으며, 본 경매의 신청 채권자이기도 합니다. 보증금 45,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상되나, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 도화동 지역은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 공존하는 상권입니다.

최근 주변 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* "한양(233-1)" (연립, 1983년식, 53.85㎡): 2026년 5월, 9,000만원 (평당 약 167만원)

* "우림빌라" (다세대, 1992년식, 32.76㎡): 2026년 5월, 4,500만원 (평당 약 137만원)

* "금호빌라(116-10)" (다세대, 1990년식, 38.23㎡): 2026년 5월, 5,000만원 (평당 약 131만원)

본건의 공부상 면적(33.72㎡)은 '우림빌라'와 유사한 수준이며, 이를 기준으로 평당 시세를 적용하면 약 4,400만원에서 4,600만원 범위로 추산할 수 있습니다.

감정가(75,980,000원)는 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천대화초등학교 인근이며, 버스정류장과 도화역(1호선)이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 인천대화초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 설비: 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 상하수도 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보상으로는 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 건축물대장과 현황의 불일치:

* 공부상 표기된 호수(102호)와 현황, 출입문 표기('05'), 외벽 표기('10')가 일치하지 않습니다.

* 공부상 면적(33.72㎡)과 현황 면적(36.2㎡) 간 차이가 존재합니다.

* 건축물대장상의 위치와 실제 현황의 위치가 달라, 101호 소유자와 함께 건축물표시 변경 신청이 필요합니다. 이는 추후 재산권 행사에 번거로움을 야기할 수 있습니다.

* 이러한 불일치는 감정평가액 산정에도 영향을 미쳤습니다.

* 특별 매각 조건: 2026년 9월 2일에 결정된 특별 매각 조건이 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임기창은 대항력이 있으므로, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단과 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동의 역세권 및 학세권에 위치한 다세대주택입니다. 기본적인 주거 인프라는 갖추고 있으나, 건축물대장상의 내용과 실제 현황 간의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재가 주요한 부담 요인으로 작용합니다.

특히 건축물 공부 정리 문제가 번거로울 수 있으며, 특별 매각 조건에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

감정가는 최근 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 이러한 리스크 요인들을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 강점: 도화역 및 인천대화초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 우수합니다.

* 시세 차익 가능성: 건축물 관련 하자 및 임차인 이슈로 인해 시세 대비 저평가될 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지역 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성이 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 75,980,000원

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 평당 약 131만원 ~ 167만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 현황 면적(36.2㎡)을 적용하여 산정 시, 약 4,700만원 ~ 6,000만원 범위의 시세로 추정할 수 있습니다.

리스크 요인(건축물대장 불일치, 특별매각조건, 대항력 있는 임차인)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 최종 배당표 확인이 필수적입니다.

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 5,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 입찰 전 반드시 특별 매각 조건과 건축물대장 관련 사항을 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.