나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58894 [2] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1323-2 웰빙프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정도 소재"보정초등학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철(보정역, 수인분당선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 4개호로서, (사용승인일 : 2004.12.23) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 (제1층 제101호) 는 근린생활시설("ㅇㅇㅅㅋㄹ"), 일련번호 2(제3층 제301호)는 근린생활시설(고시원), 일련번호 3(제1층 제104호)는 근린생활시설(라미엘르베이커리), 일련번호 4(제1층 제103호)는 근린생활시설(티나헤어), 일련번호 5(제1층 제102호)는 근린생활시설(뮤엠영어)로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수설비, 소화전시설, 화재탐지기 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15 미터, 동측으로 각 노폭 약 8 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(죽전택지), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호 2(제3층 제301호)의 테라스에 샌드위치판넬조의 용도미상의 제시외건물이 존재함.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 목록 2는 고시원으로 6개호로 분할하여 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 상세한 기본 정보를 아래와 같이 정리합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58894 (2)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1323-2 웰빙프라자 3층301호

용도: 근린상가 (고시원)

감정가: 432,000,000원

토지면적: 86.68㎡ (약 26.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 143.78㎡ (약 43.50평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2004년 12월 23일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 소재하며, 보정초등학교 남측 인근 지역입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 보정역(수인분당선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로는 노폭 약 15미터, 동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제301호입니다.

* 이용상태: 본건(제3층 제301호)은 현재 근린생활시설(고시원)로 사용 중이며, 6개의 개별 호실로 분할하여 사용하고 있습니다. (참고: 감정평가서 요약에 따르면, 건물 내 다른 호실들도 근린생활시설로 이용 중입니다.)

* 설비내역: 위생, 급·배수설비, 소화전시설, 화재탐지기 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 제시외 건물: 본건(제3층 제301호)의 테라스에 샌드위치판넬조의 용도 미상 제시외 건물이 존재하며, 본 매각에 포함됩니다.

2. 권리분석

본 물건의 권리 관계 및 임차인 현황은 다음과 같으며, 특히 임차인 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

2.1. 말소기준권리

* 을12 (근저당권): 신한은행, 2025년 06월 23일 접수, 채권액 828,000,000원. 본 경매 절차에서 말소기준권리가 됩니다.

2.2. 인수되는 권리

* 을11 (주택임차권): 이호순, 2025년 03월 13일 접수, 임차금액 60,000,000원. 등기부등본상 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수해야 합니다.

2.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* CHIJASONK

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-04-20

대항력: 없음

비고:

* 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-04-30

대항력: 없음

비고:

* 이

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-10

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2025-12-03

대항력: 있음

비고:

* 이

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-27

확정일자: 2023-02-27

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 있음

비고: (집합건물 등기부 요약 상 '인수' 권리)

* 황

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-27

확정일자: 2023-02-27

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 있음

비고:

2.4. 권리 분석 종합 및 주의사항

* 총 등기부채권액은 1,056,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재합니다.

* 등기부요약 상 '이호순' 임차인의 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 권리로 명확히 확인됩니다.

* '이나래', '황석하' 임차인 역시 '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다. 이들의 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 원칙적으로 보증금 인수 가능성을 내포합니다.

* 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점과 상충되어, 실제 입찰 전 법원 또는 관련 기관을 통해 이들 임차인의 보증금 인수 여부 및 정확한 권리관계를 반드시 명확히 확인해야 합니다. '대항력 있음'에도 보증금이 인수되지 않는 예외적인 사안인지, 혹은 정보상의 오류인지 철저히 조사해야 합니다.

* 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.

3. 상권분석

본 건이 위치한 지역의 상권 특성을 분석합니다.

* 주변 상업 시설: 본건이 소재한 웰빙프라자 건물 자체에 다양한 업종의 근린생활시설(베이커리, 헤어샵, 영어학원 등)이 입점해 있습니다.

* 고시원 운영: 본건(301호)이 고시원으로 6개 호실로 분할되어 운영되고 있어, 1인 가구 또는 단기 거주자를 대상으로 한 임대 수익이 예상됩니다.

* 지역 상권 특징: 아파트단지, 단독주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 배후 수요와 상업 시설 이용객을 모두 확보할 수 있는 특성을 가집니다.

4. 생활정보

본건의 주변 생활 편의시설 및 환경 정보를 제공합니다.

* 교육 시설: 남측 인근에 보정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 보정역(수인분당선)이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: (외부 지도 및 검색을 통한 추가 확인 필요) 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: (외부 지도 및 검색을 통한 추가 확인 필요) 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 주변 지역에 대한 현장 조사 및 지도 검색을 통해 혐오시설의 유무를 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 위험 요소를 분석합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: '이호순' 외 '이나래', '황석하' 임차인의 '대항력 있음' 표기로 인한 보증금 인수 부담 가능성이 가장 큰 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와의 상충 여부를 명확히 파악하지 못할 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 내부 상태: 제시외 건물 포함 매각이며, 고시원으로 분할 사용 중인 건물은 노후화 또는 관리 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당권 및 임차권이 설정되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속하며, 비행안전제3구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 특정 대상)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 이용 또는 개발에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 위치한 근린상가(고시원)로, 보정역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 주거 및 상업 시설 혼재로 인한 안정적인 수요와 편의성을 기대할 수 있습니다.

가장 중요한 검토 사항은 '대항력 있는 임차인' 관련 권리 관계입니다. 등기부 요약 상 '이호순' 임차인의 보증금 6천만원은 매수인이 인수해야 하는 것으로 명확하나, '이나래', '황석하' 임차인의 '대항력 있음' 표기와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보는 반드시 법원 또는 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않을 경우, 상당한 리스크가 될 수 있습니다.

건물 자체는 고시원으로 분할 사용 중이며 제시외 건물도 포함되어 매각되므로, 이에 대한 추가적인 조사와 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

본 물건 투자를 고려할 만한 장점은 다음과 같습니다.

* 역세권 입지: 보정역(수인분당선) 인접으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며, 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익: 고시원 운영으로 인한 꾸준한 월세 수익 창출이 가능하며, 다른 상가들의 정상 운영 시 안정적인 건물 관리가 예상됩니다.

* 분산된 임차인: 여러 임차인이 거주/영업 중이므로 특정 임차인의 공실 위험을 분산시킬 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 고려 필수).

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하므로, 향후 건물 활용 및 관리에 용이합니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 432,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금 및 명도 관련 제반 비용을 제외하고 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 등기부 요약 상 '이호순' 임차인의 보증금 60,000,000원은 명확히 인수 대상입니다.

* 불확실한 인수 보증금: '이나래', '황석하' 임차인의 보증금(각 55,000,000원, 60,000,000원)은 '대항력 있음'에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수 여부가 불확실합니다. 만약 이들의 보증금까지 인수해야 한다면, 총 인수 보증금은 175,000,000원 (60M + 55M + 60M)이 될 수 있습니다.

* 산정 기준: 인수 보증금액이 명확히 확정된 후, 해당 금액을 제외한 순수 물건 가치와 수익률, 시장 상황, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.