나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71079 [2] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 내 제1층 제103,104호로서, (사용승인일 : 2021.11.25) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 창호: 하이샷시 등.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(회천시가지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71079 (2)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 304,000,000원

토지면적: 9.90㎡ (약 3평)

토지지분: 9.8976㎡ (약 3평)

건물면적: 46.58㎡ (약 14평)

건물지분: 46.58㎡ (약 14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합

특이사항: 공동담보

건물명: 이레하이니스

사용승인일: 2021년 11월 25일

총 층수: 지하 2층 / 지상 14층

본건 위치: 1층 103호

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난함.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 21일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 594,623,745원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 해당 물건의 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 반드시 현장 조사 및 임대차 조사 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

업종 현황: 건물 내에는 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종 근린생활시설(소매점) 등이 복합적으로 입점 가능하며, 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

시장 상황: 현재 본건은 공실 상태로 이용 중이며, 주변의 배후 수요를 파악하고 임대 목표층을 설정하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

교육시설: "덕산초등학교"가 북서측 인근에 소재합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 공동주택과 상가가 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 생활 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태로, 향후 임대차 계약 체결까지 공실 기간이 지속될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 토지 이용 계획상 '학교(저촉)'이며, '상대보호구역'에 해당할 수 있어 교육청 문의가 필요합니다. 이 외에도 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역', '성장관리권역', '중점경관관리구역' 등의 규제를 받을 수 있어 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 설정되어 있을 수 있어, 타 담보 물건의 경매 진행 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)의 근린생활시설로, 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후로 두고 있어 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

현재 공실 상태이며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 관리 용이성 기대.

지역 내 배후 수요 확보 가능성.

권리 관계의 명확성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 304,000,000원을 기준으로, 본건의 현황(공실, 주변 시세, 향후 임대료 수준, 낙찰 후 발생 가능한 명도 및 수리 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 임대 사례 및 공실률, 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.