나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113981 [1] 서울특별시 도봉구 창동 347 주공아파트 323동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철1·4호선 「창동역」 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역(1·4호선: 창동역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지상15층 지하1층건 내 제5층 제507호로서
(사용승인일: 1990.09.06)
- 외벽: 모르타르위 페인팅마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 다용도실, 발코니, 현관 등) 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복2차선의 포장도로 등 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제3종일반주거지역,대로3류(폭25m-30m)(접합),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
기호(2):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,역사문화환경보존지역<문화유산의보존및활용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113981 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 347 주공아파트 323동 5층507호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1990년 09월 06일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 748,000,000 원

토지면적: 56.26㎡ (약 17.02평)

토지지분: 56.26㎡ (약 17.02평)

건물면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

건물지분: 79.07㎡ (약 23.92평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 1·4호선 창동역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 창동역(1·4호선)이 있고 간선 및 지선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 07월 18일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을10)이며, 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 없습니다. 본 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 임의경매개시결정, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,259,000,000 원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 권태은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-23. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 권태은은 대항력이 없으므로 경락인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

창동역 인근 지역은 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 아파트 단지 주변으로 상가, 편의시설, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 창동주공3단지(해등마을)

주소: 서울특별시 도봉구 창동 347 (해등로 50)

건축년도: 1990년 09월 06일

총세대수: 2,856세대

최고층: 15층 (본건 5층)

주차대수: 총 1,107대 (지상 12대, 지하 37대 - 이는 총괄표제부의 일부 정보이며, 실제 주차 가능 대수는 1,107대입니다.)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트벽식구조의 지상 15층 건물 중 5층 507호입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 열병합 지역난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 면적 정보

전용면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

제공된 정보에는 분양면적(공급면적)에 대한 명확한 기재가 없어 정확한 산정은 어렵습니다. 일반적으로 전용면적 79.07㎡의 경우, 공급면적은 약 95~100㎡ 범위일 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1990년 준공된 아파트로, 건물 연령이 35년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

일부 토지는 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한이 존재합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동역 역세권에 위치한 창동주공3단지 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 아파트 단지 규모가 크고 안정적인 주거 지역에 속합니다. 최근 매매가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 권리나 부담이 없어 경매 투자로서 안정적인 측면이 있습니다. 다만, 건물의 노후도와 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 창동역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 편의시설 및 주거 환경이 양호합니다.

* 대단지 브랜드 : 창동주공아파트는 지역 내에서 인지도가 높은 대단지 브랜드 아파트입니다.

* 명확한 권리관계 : 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸되므로 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 반영 : 최근 실거래가(79.07㎡ 기준 8.8억원)가 감정가(7.48억원)보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(79.07㎡)의 10층 물건이 2026년 6월 10일에 880,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 5층에 위치하며 감정가는 748,000,000원입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 층수 차이 및 경매 특성을 감안한 예상 입찰가는 대략 780,000,000원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.