나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [13] 광주광역시 북구 양산동 1046 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (13)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 4층402호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 71,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

건물면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

건물명칭: 속칭 "더힐"

건축년도: 2018년 (준공)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

본건 단지 남동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

지역지구상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역(양지초등학교), 비행안전제3구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 농OOOOOOO의 임의경매 사건입니다.

등기부상 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: ] (제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 명확한 정보는 등기부등본 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 강병곤 (마스킹: 강 )

보증금: 80,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-01-18

확정일자: 2023-01-06

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 이세영 (마스킹: 이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금: 0원. (두 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

주의사항: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거하여 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재합니다. 이는 입찰 과정 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

특이사항: 중복사건이며, 공유자우선매수신고가 있었습니다. 이는 본건 외 다른 이해관계인이 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건은 건물이 속한 "더힐" (준공 2018년)은 광주 북구 양산동에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래가 "22,630"은 금액 단위가 불명확하여 정확한 시세 분석에 활용하기 어렵습니다.

인근 "연진연립주택"(17평)이 2025년 12월 15일에 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적으로 환산하면 약 56.1㎡이며, 평당 약 323만원에 해당합니다. 본건의 감정가는 22.25㎡(약 6.73평)에 대해 71,000,000원으로, 평당 약 1055만원입니다. 이는 비교 사례와 상당한 차이가 있으나, 감정가는 일반적으로 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있으며, 본건의 작은 면적과 신축 연도(2018년) 등을 고려할 때 감정가가 시장가와 차이가 클 수 있습니다.

주변에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 양지초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

전세사기 피해자 우선매수권: 해당 권리가 행사될 경우, 실제 입찰 경쟁 구도 및 낙찰가에 큰 변동성이 발생할 수 있습니다.

공유자우선매수신고: 건물 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자가 낙찰받지 못하거나 예상치 못한 경쟁이 발생할 수 있습니다.

건물 내부 특정 호실(28호)의 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건(402호)과 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 관리 상태나 등기 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

비행안전제3구역: 해당 지역 지정으로 인해 향후 건물 신축 또는 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주 북구 양산동의 주거지역 내에 위치한 소형 다세대주택입니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편으로 평가됩니다. 권리관계는 명확한 편이나, 전세사기 피해자의 우선매수권 및 공유자우선매수신고라는 변수가 존재하여 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 71,000,000원으로, 면적 대비 적정 가격인지 여부는 시장 조사 및 현장 방문을 통해 면밀히 검토해야 합니다. 특히 작은 면적으로 인해 특정 수요층을 대상으로 한 투자 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적의 주택으로 1인 가구 등 특정 수요층 공략 가능성이 있습니다.

감정가가 시장가 대비 경쟁력이 있을 경우, 소액 투자 기회가 될 수 있습니다.

주거 지역 내 위치하여 기본적인 주거 환경은 확보되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 71,000,000원

본건의 예상 입찰가는 여러 요소를 복합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

가장 중요한 고려사항은 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성입니다. 해당 권리가 행사될 경우, 시장가보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 여부도 변수입니다.

현재 파악된 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 우선매수권 행사 가능성으로 인해 예상 범위를 특정하기는 어렵습니다.

보수적인 관점에서 감정가(71,000,000원)를 기준으로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 후 입찰 여부 및 가격을 결정하는 것이 권장됩니다.

리스크를 감안하여 70,000,000원에서 80,000,000원 사이의 금액을 고려하되, 우선매수권 행사 가능성을 주시하며 최종 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.