나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [18] 광주광역시 북구 양산동 1046 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (18)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

감정가: 54,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 5층501호

용도: 다세대주택 (구분건물 감정평가요항표상 '기타 창고시설'이나 현황 '다세대주택')

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대임.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내 해당 호실 (5층 501호)

이용상태: 다세대주택 (명칭 : 속칭 "더힐")

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비됨.

토지 형상 및 이용상태: 완경사지대내 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지임.

인접 도로상태: 본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

1.4. 공부상 현황

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이: 본 건 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편임. "KT&G광주공장" 북측 인근에 자리하고 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

2.3. 생활 정보

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. 교육시설로는 양지초등학교 등이 인접해 있음 (상대보호구역).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2018-01-09), 소유권이전(2018-02-06) 이후 근저당권(2019-02-13, 농업협동조합자산관리회사, 18,450,000원), 전세권설정(2020-03-06, 나상호, 70,000,000원), 가압류(2024-03-27, 전남낙농업협동조합, 10,968,746원), 임의경매(2024-04-15, 전남낙농업협동조합, 889,674,217원), 압류(2024-12-10, 북구(광주광역시)) 등이 등기되어 있으며, 현재 모든 등기는 말소 예정임.

등기부채권 총액: 994,187,463원

3.2. 임차인 현황

* (주)장원조경광주지사, 신경준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-28

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 나

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (위 임차인 나 의 경우 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상이나 보증금 70,000,000원이 확인되므로, 관련 절차 진행 시 주의가 요구됨.)

인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 확인된 내용상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없다고 명시되어 있으나, 지상권 등은 별도 확인 필요 (등기부상 명시된 권리는 모두 말소 예정).

3.4. 말소 기준 권리

을2 근저당권 (2019-02-13, 농업협동조합자산관리회사)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

본건은 주거지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨. 대규모 상권과의 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

5. 생활정보

주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호함. 인근 초등학교(양지초등학교)가 있어 교육 환경이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부채권 총액(994,187,463원)이 감정가(54,000,000원)를 현저히 초과하고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 등에 대한 충분한 검토가 필요함.

6.2. 법률/제도 리스크

'전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)'에 의거, 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재함. 이는 입찰 과정에 변수가 될 수 있으며, 낙찰 후에도 해당 법률에 따른 절차가 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 물건 자체 리스크

집합건축물대장 및 건축물현황도상 용도가 '기타창고시설'이나 실제로는 '다세대주택'으로 이용되고 있는 점은 매우 중대한 하자임. 이는 건축법 위반에 해당할 수 있으며, 향후 건물 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 심각한 문제가 발생할 수 있음. 또한, '중복사건' 및 '공유자우선매수신고' 등도 경매 절차의 복잡성을 더하는 요인임.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 다세대주택 경매 물건임. 감정가는 54,000,000원이나, 등기부채권 총액이 이를 크게 상회하고 있으며, 무엇보다 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치(기타 창고시설 vs 다세대주택)라는 중대한 하자를 내포하고 있음. 또한 전세사기 피해자의 우선매수권 등 법률적 제약 사항도 존재함. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 투자 가치보다는 위험 요인이 더 크게 부각되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현저히 낮은 건물 면적 (약 5.14평)

* 주위 환경 및 교통 여건은 무난한 편임.

* (주의) 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치로 인한 법적 문제 해결 시, 가치 상승 가능성 존재 (단, 해결 난이도 매우 높음)

9. 예상 입찰가

작성일: 2026-09-07

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 면적, 건물 연식(2026년 건축으로 표기, 본건은 2018년 등기), 거래 금액(226,300,000원) 등에서 큰 차이를 보여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

본건의 감정가는 54,000,000원이나, 실제 이용 면적이 16.98㎡ (약 5.14평)으로 매우 협소하며, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치라는 중대한 하자, 전세사기 피해자 우선매수권 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 37,800,000원 ~ 48,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.