나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [7] 광주광역시 북구 양산동 1046 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있으나, 임차인 주선영으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경68010 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (7)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046, 3층 301호 (속칭 "더힐")

용도: 다세대주택

감정가: 54,000,000원

토지면적: 9.98㎡ (약 3.02평)

건물면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대임 [cite:metadata].

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편임 [cite:metadata].

* 토지: 완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지임 [cite:metadata].

* 도로: 본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함 [cite:metadata].

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역임 [cite:metadata].

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2) 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2019-02-13 접수, 18,450,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을2) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 갑3) 가압류 (전남낙농업협동조합)

* 갑4) 임의경매개시결정 (전남낙농업협동조합)

* 갑5) 가압류 (전남낙농업협동조합)

* 갑6) 압류 (북구)

* 을4) 주택임차권 (주선영) - 대항력이 없어 매각으로 소멸 예상됨.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주 (본명: 주선영)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-08

* 확정일자: 2020-06-12

* 배당신고일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부채권 총액: 529,922,747원 (참고용)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 광주광역시 북구 양산동은 주거 지역으로, 주변에 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음 [cite:metadata].

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함 [cite:metadata].

* 양산호수공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리함 [cite:metadata].

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용 가능 [cite:metadata].

* 교육시설: 양지초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함 (상대보호구역) [cite:metadata].

1.6. 잠재적 리스크

* 전세사기 관련 특별법 및 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 양수: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 한국토지주택공사가 임차인으로부터 우선매수권을 양수받은 특수한 상황임. 이는 경매 절차 및 향후 명도 과정에 영향을 줄 수 있으며, 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

* 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치: 감정평가서 요약에 따르면, 본 건물 내 일부 호실(기호 28)은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용 중임. 이는 본건 301호의 직접적인 문제는 아닐 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태나 추후 행정 절차에 대한 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음 [cite:metadata].

* 복합적인 권리관계: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 경매 절차를 복잡하게 만들 수 있으며, 입찰 전 세밀한 확인이 요구됨.

* 비행안전제3구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역으로, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음 [cite:metadata].

* 제공된 JSON 데이터의 부적합성: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 "해송하우스1차"에 대한 내용으로, 본건 물건과 직접적인 관련이 없어 시세 분석에 활용하기 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 다세대주택으로, 총 16.98㎡(약 5.14평)의 소형 평수이며 감정가는 54,000,000원입니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 전세사기 관련 특별법에 따라 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 양수받은 매우 특수한 상황입니다. 이로 인해 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에 변동성이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건물 내 일부 호실의 용도 불일치 및 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 투자 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있으나, 복합적인 특수 사항으로 인해 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 평수로 상대적으로 낮은 진입 장벽.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 주거 수요 존재.

* 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 인수 부담이 적음.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (추가적인 시세 조사가 필요함).

* 양산호수공원 인근으로 쾌적한 주거 환경.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 54,000,000원이지만, 전용면적 약 5.14평의 소형 주택임을 감안할 때, 주변 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만, 제공된 JSON 데이터는 본건과 무관하여 직접적인 시세 분석에 활용하기 어렵습니다. [cite:metadata].

실제 시세 파악을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 현재 매물 가격 등을 조사하는 것이 필수적입니다. 양산동 지역의 다세대주택 시세는 평당 800만원에서 1,500만원 이상까지 다양하게 형성될 수 있으며, 이에 따르면 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다..

특히, 전세사기 특별법에 따라 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어, 일반적인 경매보다 입찰 경쟁 구도 및 최종 낙찰가에 변동성이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰가 결정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

임차인 주선영의 보증금 75,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 잔금 납부 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

종합적으로, 이러한 특수성과 잠재적 시세 상승 가능성을 고려하여, 감정가 54,000,000원을 기준으로 약 10% ~ 30% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 최신 시세 정보를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.