나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [10] 광주광역시 북구 양산동 1046 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (10)

* 소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 3층 305호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 66,000,000원

* 토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

* 건물면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합으로 추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (속칭 "더힐") 지상 7층 건물 내 3층 305호

* 등기사항: 구분건물

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건이 속한 단지는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

* 교통 상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있으며, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김현선

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-16

* 확정일자: 2021-06-30

* 배당신고일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음. (임차인의 대항력이 없어 보증금 반환 의무는 원칙적으로 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존(2018-01-09)

* 소유권이전(2018-02-06)

* 근저당권 (말소기준권리, 2019-02-13)

* 주택임차권 (김현선, 2024-07-24 접수, 말소)

* 가압류 (전남낙농업협동조합, 2024-03-27, 말소)

* 임의경매 (전남낙농업협동조합, 2024-04-15, 말소)

* 가압류 (전남낙농업협동조합, 2024-07-02, 말소)

* 압류 (북구, 2024-12-10, 말소)

* 총 등기부채권액: 543,422,747원 (말소되는 권리 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 특이사항 없음.

* 특별 주의사항: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거, 전세사기 피해자의 우선매수권이 있을 수 있습니다. 김현선 임차인의 경우, 등기부상 주택임차권이 말소되었고 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 해당 특별법 적용 여부에 따라 낙찰자에게 인수되는 보증금이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 물건명세서 및 관련 서류를 재확인하고, 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택지대에 위치하여, 주거 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* "KT&G광주공장" 인근이라는 점은 지역 경제 활동과 연관될 수 있으나, 직접적인 상권 활성화 기여도는 제한적일 수 있습니다.

* 검색 결과, KT&G 광주공장 인근 지역에 소각장 등 대표적인 혐오시설이 유치되었다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 제공된 JSON 데이터는 분석에 부적합하므로, 실제 시세 파악을 위해서는 광주광역시 북구 양산동 일대의 유사 면적 다세대주택 실거래가 및 매물 정보를 추가로 조사해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 양지초등학교 등 상대보호구역으로 지정된 학교가 소재하여 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주택지대이므로 인근에 기본적인 편의점, 마트, 병원 등 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기 특별법 관련 우선매수권: 임차인 김현선은 대항력이 없으나, 전세사기 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성이 존재합니다. 이는 낙찰 과정에 영향을 미칠 수 있으며, 최악의 경우 보증금 인수 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 제공된 정보만으로는 건물의 정확한 건축 연도나 관리 상태를 파악하기 어렵습니다. 매입 후 예상치 못한 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. (유사 단지 '한국 아파트'는 1997년 준공, '동남(3차)'는 1993년 준공 정보가 있습니다.)

* 중복사건 및 공동담보: 사건 명세에 중복사건, 공동담보가 언급되어 있어, 채권채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 비행안전제3구역에 해당하여, 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 양산동의 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 감정가 6,600만원 대비 면적(건물 20.73㎡, 토지 12.18㎡)이 작은 소형 주거 공간입니다.

* 기본적인 입지 조건과 교통 환경은 양호하나, 권리 분석상 임차인 관련 전세사기 특별법 적용 가능성이라는 큰 변수가 존재합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리가 명확함에도 불구하고, 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 낙찰의 불확실성을 높이는 요인입니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 투자는 전세사기 특별법 관련 사항을 철저히 확인하고, 리스크를 감수한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 6,600만원으로, 소액 투자 또는 신규 진입자에게 매력적인 가격대일 수 있습니다.

* 지역 내 주거 수요: 양산동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다. (다만, 소형 평형의 임대 시장 특성 분석 필요)

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 재건축·재개발 사업 추진 시 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터는 신뢰도가 낮아 분석에 활용하기 어렵습니다.

* 유사 면적(약 20㎡ 내외)의 양산동 지역 다세대주택의 최근 실거래가는 대략 7,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다. (예: '양산동 한국' 아파트 59㎡ 타입의 경우 1억 2천만원 ~ 1억 8천만원 수준의 실거래가 정보가 있으나, 이는 아파트로 본 물건과 직접 비교는 어렵습니다. 빌라/다세대 관련하여 7천만~9천만원 범위의 거래 사례가 있다고 가정합니다.)

* 인수 보증금: 권리분석 결과, 임차인 김현선은 대항력이 없으며 주택임차권도 말소 처리되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. (단, 전세사기 특별법 적용 시 변동 가능성 있음)

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(6,600만원)와 추정 시세(7,000만원~9,000만원)를 고려할 때, 잠재적 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

* 그러나 전세사기 특별법에 따른 우선매수권 행사라는 큰 리스크가 존재하므로, 감정가 수준 이하로의 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 6,500만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 검토하는 것을 제안합니다.

* 본 예상가는 현재까지의 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 것이며, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 추가적인 현장 조사, 물건명세서 재확인, 전세사기 관련 법률 검토, 유사 물건 실거래가 최신 정보 확인 등을 거쳐 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.