나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11171 [2] 서울특별시 구로구 구로동 197-30 오닉스지식산업센터 제4층 제407호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로남초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
중로변으로 업무시설, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 소재하고 후면으로 단독주택, 다
가구 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(남구로역) 등
이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제4층 제406호, 제407호로서,
(사용승인일: 2018.12.21.)

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 1), 2) 각각 공히 공장(지식산업센터)로서 사무실로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조)

설비내역

건물 내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 삼각형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원
시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지
역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(201
3-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,
다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11171 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-30 오닉스지식산업센터 제4층 제407호

용도: 지식산업센터

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제4층 제407호 (사용승인일: 2018.12.21.)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.92㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.9218㎡ (약 2.39평)

건물면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

건물지분: 30.9㎡ (약 9.35평)

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로남초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 중로변을 따라 업무시설, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로는 단독주택, 다가구 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 7호선 남구로역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄화된 삼각형 토지 형태를 띠고 있으며, 현재 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

대상 물건 소재 토지는 남동측으로 중로에, 서측으로는 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 이전 등기와 함께 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등 다양한 권리들이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

3.2. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (중소기업은행, 2022-09-05 접수, 408,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 채권 총액은 487,730,174원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 제시된 정보상 '지상권'이 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 서성민

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-11-17

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 서성민 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

물건지 인근으로는 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있어 비즈니스 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 구로디지털단지와 인접하여 IT 및 첨단 산업 관련 배후 수요가 풍부하며, 다양한 기업들이 입주해 있어 관련 서비스 및 지원 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 활성화 가능성

남구로역을 중심으로 구로디지털단지가 형성되어 있어 지속적인 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 높습니다. IT, 첨단 산업 등 신성장 산업의 중심지로 젊은 전문 인력 유입이 활발하며, 이에 따른 임대 수요 역시 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 남구로역, 노선버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

5.2. 교육시설

대상 물건 동측 인근에 구로남초등학교가 위치하고 있어 통학이 용이한 편입니다.

5.3. 의료시설

(구체적인 의료시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 제한

본 물건은 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 사업 활동에 있어 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 관련

임차인 서성민은 대항력이 없으나, 확정일자가 없어 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 협조를 얻기 어려울 수 있습니다.

6.3. 기타

중복사건, 공동담보로 인한 경매 절차 진행 시 복잡성이 증가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 오닉스지식산업센터 내 사무실로, 사용승인일이 비교적 최근(2018년)이며 건물 상태는 양호한 것으로 보입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 구로디지털단지 인근이라는 점에서 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 임차인의 경우 대항력은 없으나, 명도 협의 과정에서 유의할 필요가 있습니다.

토지이용계획 상 산업시설구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 사업 활동에 대한 법적 제한 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구로디지털단지와 인접한 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 IT, 첨단 산업 관련 업종의 임대 수요가 풍부합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 신축 연도(2018년)가 비교적 최신으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성이 양호하여 직원들의 출퇴근이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 195,000,000원에서 시작하며, 인수 보증금은 0원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 주변 지역 시세, 향후 시장 전망, 명도 및 제반 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 유사 지식산업센터의 평당 거래가는 약 2,000만원~3,000만원 선에서 형성되어 있으며, 본 건의 전용면적(약 9.35평)을 고려 시 이를 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.