나이스옥션 법원경매 고양 2024타경75597 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 103동 32층3202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "백석역(지하철3호선)" 동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 백석역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 59층건내 32층 3202호로서,
(사용승인일: 2016.06.20)

외벽: 페인팅마감 및 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-04
-21)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경75597 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 103동 32층 3202호

용도: 아파트

감정가: 720,000,000원 (7억 2천만원)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평) (해당 호실 전용면적 기준)

분양면적: 해당 면적은 전용면적 기준이며, 분양면적(공용 면적 포함)은 이보다 넓으며 세대별 타입에 따라 상이합니다. (정확한 분양 면적은 별도 확인 필요)

토지면적: 14.80㎡ (약 4.48평) (토지/건물 일괄 매각)

사용승인일: 2016년 6월 20일

총층수/해당층수: 59층 중 32층

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (본건 임의경매 신청 채권자는 에스비아이저축은행입니다.)

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 백석동, 지하철 3호선 백석역 동측 인근에 위치합니다.

주위환경:

* 본건은 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 단지 내 포장도로가 개설되어 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

교통:

* 지하철 3호선 백석역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 광로3류(폭 40m-50m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 지역 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 8일 한국자산관리공사의 근저당권 (채권 최고액 8억 6,880만원)입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리:

* 근저당권 (한국자산관리공사)

* 압류 (파주세무서장)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 가압류 (케이비캐피탈주식회사)

소유권 관련:

* 소유권 보존 (요진개발주식회사, 2016-08-16)

* 소유권 이전 (김예진, 2016-11-21)

임의경매 신청 채권자: 에스비아이저축은행 (채권액 7억 4,551만 6,681원)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 지상권 등은 인수될 수 있으나, 본건에는 해당 권리가 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. (혹시 모를 권리관계에 대한 일반적인 주의 사항입니다.)

등기부채권 총액: 881,368,741원

4. 상권분석

본건이 소재한 백석동 일산요진와이시티는 대규모 아파트 단지이며, 주변에 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지하철 백석역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

아파트 단지 자체적으로도 상업 시설 및 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 내부 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경:

* 총 59층 중 32층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지는 6개동, 총 2404세대로 구성되어 단지 내 규모가 크고 관리가 잘 되고 있을 것으로 보입니다.

* 단지 내 및 주변에 공원, 어린이 놀이터, 휴게시설 등 녹지 및 여가 공간이 마련되어 있습니다.

편의시설:

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

교육 환경:

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. (구체적인 학교 위치는 별도 확인 필요)

주차:

* 일산요진와이시티 단지 전체 주차 가능 대수는 4,362대이며, 지하 자동 주차 공간 면적은 184,415.66㎡에 달합니다. (단, 개별 호수별 주차 가능 대수 및 상세 규정은 별도 확인 필요)

* 전기차 충전기가 지하에 22대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 일반상업지역 내 위치하나, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 지역 제한사항이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

권리관계의 복잡성: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었던 이력이 있어, 등기부등본 상의 모든 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. (본건에서는 말소기준권리 이후 권리는 소멸 예정입니다.)

혐오시설 존재 가능성: 주변 지역에 대한 추가적인 탐문 및 현장 조사를 통해 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 심각한 혐오시설이 인지되지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치한 일산요진와이시티 내 아파트로서, 지하철 3호선 백석역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

2016년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 32층 고층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

감정가는 7억 2천만원으로, 해당 면적(59.89㎡)의 시장 시세 대비 적정성을 판단하는 것이 중요합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 등 미확인된 부분이 있어 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 지하철 3호선 백석역이 인접하여 서울 강남 및 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

대규모 브랜드 아파트: 일산 지역의 대표적인 대규모 아파트 단지인 '일산요진와이시티'에 속하여 브랜드 가치 및 관리 수준이 높을 것으로 예상됩니다.

쾌적한 주거 환경: 고층에 위치하여 우수한 개방감과 일조량, 조망을 확보할 수 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간이 잘 조성되어 있습니다.

편리한 생활 인프라: 단지 내 및 주변의 상업, 업무, 편의 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 720,000,000원입니다.

최근 2026년 7월에 동일 단지 내 84㎡ 면적 아파트가 85,000만원 ~ 97,000만원에 거래된 기록이 있습니다.

본 건의 전용면적은 59.89㎡로, 동일 단지 내에서 상대적으로 작은 평형에 해당합니다.

유사 평형의 최근 임대차 보증금이 45,146만원(8층, 59.89㎡) 수준임을 감안할 때, 매매가는 이보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

위 매매 사례에서 84㎡ 면적의 3.3㎡당 평균 가격을 약 1,000만원 ~ 1,150만원으로 산정하면, 59.89㎡ 면적에는 약 59,890만원 ~ 68,823만원 수준으로 환산됩니다.

고층(32층)이라는 장점과 더불어, 시장 상황 및 낙찰 경쟁률 등을 고려할 때, 감정가 720,000,000원을 기준으로 95% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

예상 입찰가: 680,000,000원 (6억 8천만원)

본 입찰가는 최신 시세 정보, 단지 내 유사 물건 거래 사례, 본건의 층수 및 면적 등을 종합적으로 고려하여 산정한 예상 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.