나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1256 [2] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 3층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 "예산중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지상 4층 건물 중 제2층으로서 (사용승인일: 1997.01.23) - 외 벽: 석붙임 등 마감, - 내 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호: 새시창호임. 기호(2): 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지상 4층 건물 중 제3층으로서 (사용승인일: 1997.01.23) - 외 벽: 석붙임 등 마감, - 내 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기호(1), (2)공히 기본적인 위생 및 급·배수시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 현황 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 폭 약 5 ~ 6m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 단지내 도로와 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 임대관계는 미상임. - 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1256 (2)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 주교리 333-1 오성임대주택상가동 3층

용도: 근린시설

감정가: 51,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 146.21㎡ (약 44.21평)

토지 지분: 146.207㎡ (약 44.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 94.77㎡ (약 28.67평)

건물 지분: 94.77㎡ (약 28.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조이며, 4층 건물 중 2층과 3층으로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 1997년 1월 23일입니다.

건물 외벽은 석붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 '예산중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 연립주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. [cite: ]

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: ]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))으로 지정되어 있습니다. [cite: ]

2.4. 인접 도로 상태

본건 건물 남서측으로 폭 약 5~6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로와 연계가 용이합니다. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김정면 (2001-02-27 접수)

* 근저당권: 김병기 (2020-05-08 접수, 70,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정: 김병기 (2025-12-16 접수, 58,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 김병기 씨의 근저당권(2020-05-08 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 128,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

주변 지역은 연립주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업지구보다는 주거 지역 및 기타 용도 지역이 복합된 형태입니다. 따라서 상권 분석 시 배후 주거 단지의 수요와 지역 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 '예산중학교'가 위치하고 있으며, 주변 지역의 부동산 정보를 볼 때 식당, 호프집 등 기본적인 생활 편의시설이 일부 소재하는 것으로 파악됩니다.

5.2. 주요 시설과의 거리

정확한 거리는 파악하기 어려우나, 예산군 내 주요 관광지 및 공공시설이 위치하고 있어 지역 내 기반 시설 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 근린생활시설 용도 관련

본 건의 용도가 근린생활시설로 등기되어 있으며, 실제 주택으로 개조하여 사용하거나 임대 시 건축물 대장상 용도와의 차이로 인해 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한, 근린생활시설은 주택과 달리 전세자금대출이나 보증보험 가입이 어려운 경우가 많아 임대차 계약 시 주의가 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설 인접 가능성

주변 환경이 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 검색된 정보에 따르면 예산군 내 일부 지역에서 발효액비 제조시설 등으로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다. 직접적인 인접 여부는 현장 확인이 필요하나, 잠재적인 혐오 시설과의 거리 및 환경적 요인을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리에 위치한 근린생활시설로, 아파트나 일반 상가와는 다른 복합적인 특성을 지니고 있습니다. 현재 감정가는 51,000,000원으로, 건물 면적 대비 토지 면적이 넓은 편입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 근린생활시설의 용도상 실제 주택으로 활용 시 법규 위반의 소지가 있으며, 임대 시에도 세입자 모집에 제한이 있을 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 부분은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

8. 투자 포인트

* 예산군 내의 근린생활시설로, 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 토지 면적이 건물 면적 대비 넓어 향후 토지 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변에 학교 및 기타 시설이 있어 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 51,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 상황이며, 권리상 인수할 만한 특별한 부담은 없어 보입니다. 다만, 근린생활시설이라는 용도의 제약, 임대 관계 미상이라는 리스크, 그리고 실제 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 파악이 필수적입니다.

주변 상가 및 토지 매물의 시세를 고려할 때, 본건의 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승하여 55,000,000원에서 65,000,000원 사이가 합리적인 범위로 예상됩니다. 실제 입찰가는 법원 현황 조사, 물건 상태, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.