나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [6] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

사건번호: 인천지방법원 2025타경511076 (6)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가206호

용도: 근린상가

감정가: 55,000,000원

토지면적: 7.86㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.8628㎡ (약 2.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.75㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.75㎡ (약 11.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보

주의사항:

1. 폐업 및 공실 상태임 (감정평가서 참조)

2. 상가(지하층, 1층, 2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입 불가하며, 상가 관리사무소도 폐쇄됨 (현황조사서 참조)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건:

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, 지하철 7호선 및 인천 2호선의 환승역인 석남역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 건물이 속한 케이앤피상상빌리지는 2007년 6월 22일에 사용 승인되었습니다. 주위 일대는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 인접 토지와 등고 평탄하며 주상복합 건물이 이용 중입니다 [원문, 3]. 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역이 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다 [원문, 3]. 본건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 인접 도로와 접합되어 있습니다 [원문]. 인천대로(구 경인고속도로)가 건물 상부로 지나가고 있으며, 주변 지역은 지하철 노선 연장 및 역세권 개발 계획 등으로 인해 향후 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석:

등기부등본 요약에 따르면, 본건에는 소유권 이전 및 신탁등기 말소 내역이 있으며, 말소기준권리는 2019년 10월 1일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다 [원문]. 현재 말소되는 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기되어 있습니다 [원문].

인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 박준규 씨가 있으며, 보증금은 0원, 차임은 100,000원입니다. 전입일자는 2023년 10월 23일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다 [원문].

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 1,788,000,000원입니다 [원문].

1.3. 상권분석:

석남동 일대는 인천 서구의 주요 상권 중 하나로, 특히 석남역을 중심으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 '국빈관 나이트' 상권이 있으며, 유흥업소 밀집 지역도 존재합니다. 7호선 연장 개통으로 인해 강남 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 향상되면서 젊은 층의 유동인구가 증가하는 추세입니다. 또한, 서구청역, 가정역 등 주변 역세권 개발 계획과 함께 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 주변에는 석남고가차도 사거리 일대에 유흥가가 형성되어 있으며, 야간 유동인구가 많은 편입니다.

1.4. 생활정보:

교통: 인천 2호선 석남역 및 7호선 석남역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변에 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 본건 건물 내 관리사무소가 폐쇄되고 상가 전체가 단전 및 폐문 상태로 출입이 불가하여 직접적인 편의시설 이용은 제한적입니다 [원문].

주변 환경: 본건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 석남역 역세권으로서 잠재적인 발전 가능성을 지니고 있습니다. 검색 결과 상 특정 혐오시설이 본건에 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크:

현재 본건은 폐업 및 공실 상태로, 건물 내부로의 접근이 불가한 점이 가장 큰 리스크입니다 [원문]. 단전, 폐문, 관리사무소 폐쇄 상태는 명도 및 내부 확인에 상당한 어려움을 야기할 수 있습니다 [원문]. 또한, 총 채권액이 17.88억원으로 매우 높아 경매가 취하될 가능성보다는 낙찰을 통한 채권 회수가 우선될 것으로 보이나, 이는 낙찰가의 하한선을 결정하는 요인이 될 수 있습니다. 건물 사용승인일이 2007년으로, 향후 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견:

본건은 더블 역세권(인천 2호선, 7호선)을 갖춘 석남역 인근의 근린상가 물건입니다. 역세권 개발 가능성과 양호한 교통 여건은 긍정적인 요인이지만, 현재 폐업 및 공실 상태로 출입이 불가하며 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다. 이러한 점을 감안할 때, 투자 가치는 낙찰가의 수준과 향후 상가 운영 가능성, 명도 진행 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트:

석남역 더블 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

인수되는 권리 금액이 없어 권리 분석상 부담이 없습니다.

일반상업지역으로 향후 상권 변화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가:

감정가는 55,000,000원이나, 현재 폐업 및 공실 상태로 출입이 불가하며 명도에 어려움이 예상되는 점을 고려해야 합니다. 또한, 총 채권액이 높아 유찰 가능성도 있으나, 낙찰 시 인수되는 권리가 없으므로 감정가 이하의 적극적인 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 내부 상태 확인이 불가하므로 현장 조사가 선행되어야 하며, 명도 비용 및 예상 임대료 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.