나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12914 [2] 서울특별시 강북구 수유동 486-702 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1 : 대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""우이동 주민센터"" 남측 인근에
위치하며, 주위는 공원, 각급 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

일련번호 2 : 대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""혜화여자고등학교"" 남측 인근에
위치하며, 주위는 공원, 각급 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1 : 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철
""4.19민주묘지역(우이신설선)""이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

일련번호 2 : 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 근거리에 노선버스정류장 및 지하철
""삼양역(우이신설선)""이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1 : 대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로
서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

일련번호 2 : 대상물건은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층
제201호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시, PVC 창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2 : 본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 등
참조)

설비내역

일련번호 1, 2 : 위생설비 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1 : 대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용 중임.

일련번호 2 : 대상토지는 인접필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 1 : 대상토지 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

일련번호 2 : 대상토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하) , 개발행위허가
제한지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), <교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m), <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

일련번호 1, 2 : -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1, 2 :
- 임대관계는 미상임.
- 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 다세대주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일
한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를
첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12914 (2)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 486-702 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 13.31㎡ (약 4.03평)

* 토지지분: 13.31㎡ (약 4.03평)

* 건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

* 건물지분: 29.4㎡ (약 8.89평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

건축물대장상 표제부 정보에 따르면, 해당 건물은 서울특별시 강북구 수유동 486-702번지에 위치하며, 신주소는 서울특별시 강북구 인수봉로 100(수유동)입니다. 총 15세대의 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조 및 연와조로 이루어진 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 건축물 현황도 및 전유부 정보에 따르면 본건은 해당 건물 2층 201호에 위치하며, 사용승인일은 1995년 3월 30일입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "우이동 주민센터" 및 "혜화여자고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공원, 각급 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 4호선 '4.19민주묘지역'과 '삼양역'(우이신설선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 1995년 7월 3일: 공유자전원지분전부이전(매매) 등기 (유현자)

* 2025년 7월 17일: 강제경매 개시결정 등기 (채권자: 김호영, 채권금액: 237,000,000원) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재로서는 확인되지 않습니다. (물건명세서상 비고란에 기재된 사항 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 현장 방문 시 이해관계인의 폐문, 부재로 인해 내부 확인이 불가능했으며, 임차인의 실제 점유 및 권리관계는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 주변에 공원, 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 별도의 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕의 4층 건물 중 2층 201호로, 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄샷시, PVC 창호 등입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 대상 토지는 인접 필지에 비해 완경사의 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. (추가로 개발행위허가 제한지역, 중로1류 접합, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역 등이 지정되어 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문, 부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가능했습니다. 이는 정확한 시세 산정 및 투자 결정에 큰 제약이 됩니다.

* 내부 구조 상이 가능성: 건축물현황도상 평면도와 실제 내부 구조가 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수되지 않는다고는 하나 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 개발행위허가 제한지역 등 다양한 도시계획 규제가 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 비교적 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 감정가는 1억 3천 7백만 원으로 책정되었으나, 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 상태 파악이 어렵다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강북구 지역의 주거용 부동산으로서의 가치.

* 대중교통 이용이 비교적 편리한 입지.

* 신축이 아닌 기존 주택으로, 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 단순함.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(최근 매매)를 분석한 결과, 유사 다세대주택의 거래 금액은 평당 약 1,210만 원에서 1,486만 원 수준입니다. 본건의 감정가는 137,000,000원으로, 면적(약 8.89평)당 가격으로 환산하면 약 1,539만 원/평입니다. 이는 최근 거래된 사례들의 상단에 위치하거나 다소 높은 수준입니다.

특히, 본건은 내부 상태 확인이 불가하다는 중대한 위험 요소를 안고 있으므로, 감정가에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 권리가 없고 채권 금액이 감정가보다 높다는 점은 참고할 수 있으나, 실질적인 입찰가는 물건의 실제 가치와 경쟁 상황에 따라 결정됩니다.

내부 상태 미확인 리스크와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준을 예상 범위로 볼 수 있습니다.

* 보수적 추정가: 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원

입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하고, 최종적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.